Abstrakt

Zagadnienie skutków podatkowych najmu nieruchomości na gruncie podatku VAT nadal – pod wieloma względami – pozostaje powodem rozbieżności. Wśród kluczowych, aktualnych problemów warto wymienić następujące:

– odsprzedaż mediów przez wynajmującego a VAT,

– kiedy najem staje się działalnością gospodarczą, a jeśli już, to czy można stosować zwolnienie podmiotowe bądź przedmiotowe z art. 43 ust. 1 pkt 36 VATU,

– bezumowne korzystanie a VAT,

– najem powierzchni wystawienniczej na targach (jako części powierzchni nieruchomości) a miejsce świadczenia usług.

Odsprzedaż mediów a VAT

Problem, jaką zastosować właściwą stawkę VAT dla opłat za tzw. media (dostarczanie wody, energii, odprowadzanie ścieków itp.), pobieranych przez wynajmujących od najemców w ramach umów najmu bierze się z tej przyczyny, iż wynajmujący mają wątpliwości, czy jednak stosować stawkę właściwą dla usługi najmu czy dla konkretnej usługi związanej z „mediami”. Trudno jednoznacznie ocenić, które rozwiązanie byłoby korzystniejsze dla wynajmującego jako podatnika VAT – w tym zakresie warto wskazać następujące przykłady:

1. podatnik wynajmuje lub wydzierżawia nieruchomości o charakterze mieszkalnym (lub część nieruchomości), na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe, zgodnie więc z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy z 11.3.2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn.: Dz.U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.; dalej: VATU), korzysta ze zwolnienia przedmiotowego, zaś stawka VAT właściwa dla wywozu odpadów wynosi 8%,

2. podatnik wynajmuje lub wydzierżawia nieruchomości na cele niemieszkaniowe (użytkowe, na potrzeby działalności gospodarczej), zatem stawka VAT właściwa dla najmu to 23%, zaś stawka właściwa dla doprowadzania wody – 8%,

3. podatnik świadczy usługi zakwaterowania krótkoterminowego oznaczonego symbolem PKWiU 55.23 ze stawką 8%, zaś doprowadzanie energii ma stawkę 23%.

Reasumując, gdyby przyjąć, że stawka za media „dzieli los” usługi najmu, byłoby to najkorzystniejsze dla podatnika z przykładu nr 3, względnie korzystne dla podatnika z przykładu nr 1 (zwolnienie wpływa na niższą cenę, ale nie daje prawa do odliczenia podatku naliczonego), niekorzystne zaś dla podatnika z przykładu nr 2.

Punktem wyjścia dla oceny, jak opodatkować dostawę czy usługę dotyczącą mediów, jest kwestia, czy [...]