Abstrakt
W dniu 16.9.2011 r. Sejm uchwalił ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. Nr 232, poz. 1377; dalej OchrNabLokU). Ustawę ogłoszono w dniu 28.10.2011 r. i wejdzie w życie 6 miesięcy od daty ogłoszenia. Nowa regulacja była długo oczekiwana przez nabywców, a prace legislacyjne z niepokojem śledziło środowisko deweloperów. Projekt zgłoszony przez grupę posłów w czerwcu 2011 r. był modyfikowany w toku prac w komisjach oraz w toku prac w Senacie, by znaleźć swój ostateczny kształt w uchwalonej w dniu 16.9.2011 r. na ostatnim posiedzeniu sejmu VI kadencji ustawie.
Ustawa ma charakter regulacji ochronnej – opiera się na czterech głównych filarach mających zapewnić bezpieczeństwo nabywcom. Po pierwsze reguluje obowiązki przedkontraktowe dewelopera w zakresie informacji na temat planowanej inwestycji. Po drugie, reguluje treść umowy deweloperskiej, kładąc nacisk na aspekty informacyjne. Po trzecie, wprowadza obligatoryjne zabezpieczenia, które deweloper winien zapewnić nabywcom. Po czwarte, modyfikuje przepisy prawa upadłościowego, wprowadzając szczególne reguły odnoszące się do upadłości dewelopera.
Z punktu widzenia praktyki notarialnej, deweloperskiej, a także sądowej istotne jest precyzyjne ustalenie przedmiotowego i podmiotowego zakresu zastosowania nowej ustawy. Ustawa definiuje pojęcia dewelopera, nabywcy oraz umowy deweloperskiej, wyznaczając w ten sposób zakres przedmiotowy oraz podmiotowy obowiązywania, co oznacza również, że pewna sfera obrotu deweloperskiego nadal nie będzie podlegać regulacji i będzie odbywać się wedle dotychczasowych reguł. Opisywane kwestie będą mieć zatem doniosłe znaczenie w praktyce.
Zakres przedmiotowy
Ustawa reguluje zasady ochrony praw nabywcy, wobec którego deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość. W dalszych przepisach (art. 22 ust. 1 pkt 18 OchrNabLokU) ustawa wskazuje również, że przedmiotem umowy może być również ułamkowa część własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. OchrNabLokU definiuje pojęcie lokalu mieszkalnego, odsyłając w tym zakresie do art. 3 ustawy z 24.6.1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm., dalej WłLokU). Wyłącza zarazem z zakresu unormowania nabywanie lokali o przeznaczeniu innym niż mieszkalne oraz pojęcie domu jednorodzinnego, wskazując, iż jest to dom mieszkalny, jak również samodzielna część domu bliźniaczego lub szeregowego przeznaczona przede wszystkim do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych1.
Ustawę stosuje się do umów, na podstawie których deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa, o którym mowa w art. 1, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa. Zgodnie z [...]