Abstrakt

W dniu 29.4.2012 r. wejdzie w życie ustawa z 16.9.2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. z 2011 r. Nr 232, poz. 1377; dalej OchrNabLokU), popularnie nazywana „ustawą deweloperską”. Będzie to pierwsze w historii polskiej legislacji kompleksowe uregulowanie stosunków prawnych związanych z nabywaniem od deweloperów mieszkań na rynku pierwotnym. Zasadniczym celem nowego unormowania jest określenie mechanizmów ochrony przedpłat uiszczanych przez nabywców na poczet ceny powstających lokali, nałożenie na deweloperów określonych obowiązków informacyjnych, uregulowanie praw i obowiązków stron umowy deweloperskiej oraz wprowadzenie szczególnych rozwiązań prawnych na wypadek niewypłacalności dewelopera.

Mieszkaniowy rachunek powierniczy

Fundamentalną zasadą prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego pod rządami nowej ustawy będzie obowiązek zawarcia przez dewelopera z wybranym bankiem umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego¹. Wszelkie wpłaty klientów na poczet ceny za mieszkanie będą dokonywane na rachunek powierniczy, który podlegać będzie szczególnemu reżimowi ochrony prawnej, uwidaczniającemu się zwłaszcza w razie trudności finansowych dewelopera. Zgodnie z ideą powiernictwa, posiadacz rachunku – deweloper nie będzie mógł swobodnie dysponować środkami pieniężnymi gromadzonymi na rachunku, a ich transfer na jego rzecz będzie w pełni kontrolowany przez bank. Dokonana wbrew przepisom ustawy wypłata środków z mieszkaniowych rachunków powierniczych zagrożona będzie odpowiedzialnością karną (grzywna, kara ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do lat 2). Mimo iż klient dewelopera nie będzie stroną umowy rachunku powierniczego, wszelkie zmiany tej umowy w trakcie jej obowiązywania będą wymagały jego zgody. Wyjątek dotyczy jedynie zmiany oprocentowania środków pieniężnych gromadzonych na rachunku, z tym że sposób ustalania wysokości oprocentowania musi zostać uprzednio określony w umowie rachunku powierniczego. Prawo wypowiedzenia umowy rachunku powierniczego będzie przysługiwać wyłącznie bankowi i tylko z ważnych powodów. Koszty, opłaty i prowizje za utrzymywanie rachunku mają natomiast obciążać dewelopera. Na gruncie ustawy nie ma przeszkód, aby mieszkaniowy rachunek powierniczy był prowadzony przez ten sam bank, w którym deweloper zaciągnął kredyt w celu realizacji inwestycji. Można przypuszczać, że takie rozwiązanie będzie preferowane przez banki udzielające finansowania deweloperom oraz tańsze aniżeli korzystanie z usług dwóch oddzielnych banków.

OchrNabLokU zawiera regulacje dotyczące losu zgromadzonych na rachunkach środków w przypadku rozwiązania lub odstąpienia od umowy deweloperskiej. Jeśli klient dewelopera odstąpi od umowy z powodów związanych z niedopełnieniem przez dewelopera obowiązków określonych w ustawie lub z przyczyn dotyczących niezgodności umowy deweloperskiej z ustawą, bank zobowiązany będzie zwrócić klientowi środki niezwłocznie po otrzymaniu od niego oświadczenia o odstąpieniu. W razie rozwiązania umowy deweloperskiej z innych powodów przez którąkolwiek ze stron, bank podzieli środki zdeponowane na rachunku powierniczym na podstawie zgodnych oświadczeń stron. Ustawa nie reguluje jednak, co będzie następować w przypadku sporu stron umowy deweloperskiej, co do podstaw rozwiązania umowy. Z literalnego brzmienia ustawy wynika np., że [...]