Abstrakt
Druga połowa 2011 r. przyniosła ostateczną zmianę stanowiska organów podatkowych dotyczącą zasad opodatkowania podatkiem VAT odsprzedaży (refakturowania) mediów przez wspólnoty mieszkaniowe na rzecz właścicieli lokali. Kwestia ta została szczegółowo omówiona w listopadowym numerze Nieruchomości C.H. Beck1. Niestety w ubiegłym roku nie był to jedyny problem związany z refakturowaniem mediów dotyczących nieruchomości. Wciąż nierozstrzygnięta pozostaje kwestia ustalenia zasad opodatkowania podatkiem VAT odsprzedaży (refakturowania) przez wynajmujących na najemców opłat za media związanych przedmiotem najmu. W szczególności istotne w tej kwestii pozostaje wciąż udzielenie odpowiedzi na pytanie – czy podatnik podatku VAT świadczący usługę najmu jest uprawniony do odrębnego od umowy najmu rozliczania i fakturowania zużytych (wykorzystywanych) przez najemcę mediów, czy też stanowią one element składowy usługi najmu i łączny obrót z tego tytułu powinien zostać opodatkowany z zastosowaniem stawki właściwej dla umowy najmu?
Dla wielu najemców rozstrzygnięcie tego problemu będzie mieć bardzo istotne znaczenie praktyczne. Bowiem część świadczeń zaliczanych do tzw. mediów, opodatkowanych jest preferencyjną 8% stawką podatku VAT (dostawy wody, gazu, wywóz odpadów, odprowadzanie ścieków). W przypadku umowy najmu lokalu użytkowego, podlegającej 23% stawce podatku VAT, opodatkowanie kosztów mediów zużytych przez najemcę z zastosowaniem stawki właściwej dla usługi najmu z reguły oznaczać to będzie zwiększenie obciążenia najemcy podwyższoną o 15% kwotą podatku VAT.
Dla najemców będących czynnymi podatnikami podatku VAT korzystających z pełnego prawa do odliczenia podatku VAT zwiększenie kwoty podatku w fakturze otrzymanej od wynajmującego nie będzie stanowiło problemu, gdyż kwota ta będzie dla nich stanowić podatek naliczony podlegających w całości odliczeniu na zasadach wskazanych w art. 86 i nast. VATU. Przepisy VATU nie ograniczają prawa podatnika do odliczenia podatku naliczonego z faktury z zawyżoną stawką i kwotą podatku VAT. Podstawowym warunkiem nabycia przez podatnika VAT prawa do odliczenia podatku naliczonego z otrzymanej faktury jest związek nabywanych przez firmę towarów lub usług z wykonywaniem czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Faktura jest podstawowym dokumentem potwierdzającym dokonanie sprzedaży. Określenie stawki podatku oraz nazwy towaru lub usługi na fakturze jest obowiązkiem sprzedawcy. W razie jej zawyżenia zobowiązany jest do rozliczenia z fiskusem kwoty VAT wykazanej na fakturze, czyli wyższej od należnej. Powyższa teza jest akceptowana przez organy podatkowe. Przykładowo [...]