Nieruchomości

nr 2/2012

Skutek skutku, czyli o tym jak działanie nielegalne może stać się legalne

Joanna Ostojska
Autorka jest prawnikiem Działu Nieruchomości i Inwestycji w kancelarii Tomczak i Partnerzy. Prowadzi doradztwo w zakresie prawa cywilnego, z uwzględnieniem obrotu nieruchomościami. Specjalizuje się również w prawie medycznym i regulacjach prawa farmaceutycznego. Jest doktorantem w Instytucie Prawa Cywilnego Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Warszawskiego oraz aplikantem adwokackim przy Okręgowej Radzie Adwokackiej w Warszawie, [email protected]
Abstrakt

Często i dużo mówi się o rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych jako o zasadzie, w świetle której w uproszczeniu to, co zapisane zostało w księdze jest zgodne ze stanem faktycznym. Analiza dokonywana na gruncie owej, ze wszech miar zresztą słusznej, zasady nie powinna odbywać się jednak bez próby określenia zasięgu jej działania, w szczególności bez sprecyzowania kręgu podmiotów, których ochronie zasada ta ma służyć i sytuacji, w których ochrona ta winna być należna.

Kim jesteś, użytkowniku wieczysty?

Użytkowanie wieczyste, twór prawny nie do końca konstrukcyjnie zrozumiały, ani-nie-własność, a jednocześnie ani-nie-ograniczone prawo rzeczowe, tak długo stanowi element polskiego porządku prawnego, że wszyscy przyzwyczailiśmy się traktować je niemal na równi z prawem własności. I słusznie. Nie należy zapominać jednak, że w użytkowanie wieczyste oddawane mogą być wyłącznie grunty Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego i żadne inne (dla jasności wywodu posłużę się w niniejszym opracowaniu pewnym uproszczeniem – pod pojęciem Skarbu Państwa rozumieć będę również jednostki samorządu terytorialnego). W użytkowanie wieczyste nie odda więc swoich gruntów ani przysłowiowy Kowalski, ani spółka z kapitałem prywatnym.

Regulacja ta ma swe głębokie uzasadnienie. Za przekazaniem gruntu w użytkowanie wieczyste stoi bowiem cel publiczny – użytkownik wieczysty, dlatego korzysta z gruntów publicznych na preferencyjnych warunkach, gdyż zwykle zostaje on zobowiązany do wykorzystania „otrzymanej” nieruchomości w ściśle określony sposób (w drodze wypełnienia tzw. obowiązków inwestycyjnych, polegających np. na wzniesieniu budynków o określonym przeznaczeniu).

Jednocześnie, z użytkowaniem wieczystym prawo wiąże dwa podstawowe uprawnienia użytkownika wieczystego, tj. uprawnienie do korzystania z nieruchomości z wyłączeniem innych osób oraz uprawnienie do rozporządzania swoim prawem. Owe rozporządzanie prawem to nic innego jak czynienie z nim wszystkiego, na co prawo pozwala. Nie ma więc żadnych przeszkód, by użytkownik wieczysty zbył przysługujące mu prawo na osobę trzecią.

Podsumowując podniesione wyżej zastrzeżenia, w użytkowanie wieczyste grunt oddać może wyłącznie podmiot publiczny. Nie ma jednak prawnych przeszkód, by ten komu grunt został w użytkowanie wieczyste oddany zbył go następnie czy to na rzecz osoby fizycznej, czy prawnej, a ta osoba na rzecz kolejnej.

I cóż począć?

Wyobraźmy sobie jednak, że [...]