Abstrakt

Badając stan nieruchomości, rzeczoznawcy majątkowi dotykają istotnych i wrażliwych obszarów życia prywatnego. Z tego właśnie względu gromadzona wiedza musi podlegać szczególnej ochronie, by nie naruszać uzasadnionego interesu osób fizycznych i prawnych, ich prawa do prywatności oraz prawa do zachowania tajemnic przedsiębiorstwa.

Dobra prywatne

Mając na względzie opisane spostrzeżenia, należy zastanowić się nad praktycznym aspektem posiadania wiedzy rzeczoznawcy majątkowego i udostępnianiem jej w taki sposób, aby nie naruszać interesu prawnego osób.

Praktyka gospodarcza nie zawsze idzie w tym samym kierunku, co interpretacje przepisów prawa powszechnie obowiązujących. Wręcz nie tylko interpretacje, a sama treść tych przepisów, z praktyką się niekiedy rozmijają. Oczywiste i powszechnie dostępne informacje, zgromadzone w jednym miejscu i opracowane merytorycznie są pożądane i cenne. Równocześnie, informacje powszechnie dostępne, po ich przetworzeniu, nie muszą być jawne, a w konsekwencji, zakres publikacji i dalszego wykorzystywania, może być przez publikującego opatrzony stosownymi dla niego obostrzeniami. W obszarze wyceny praw majątkowych, dotykającym spraw wrażliwych, obostrzenia te powinny służyć ochronie praw osób i podmiotów, których dotyczą.

Raz pozyskane dane mają własne życie, tym bardziej informacje zawarte w opinii o wartości nieruchomości. Operat szacunkowy może stanowić informację publiczną, do której dostęp dla każdego zagwarantowany jest ustawą z 6.9.2001 r. o dostępie do informacji publicznej (Dz.U. Nr 112, poz. 1198 ze zm.; dalej Dostęp­InfPubU). Tak się dzieje np. w przypadku obrotu nieruchomościami skarbu państwa lub jednostek samorządu terytorialnego.

„Inaczej mówiąc dostęp do informacji publicznej jest sam w sobie na tyle istotny dla interesu publicznego, że przetworzenie informacji polegające na usunięciu pewnych danych z dokumentu po to, aby można było go udostępnić, nie może stać na przeszkodzie udostępnieniu informacji. Zastrzeżenie o konieczności usunięcia z dokumentu pewnych danych ma w niniejszej sprawie znaczenie, gdyż nie można wykluczyć, że wycena rzeczoznawcy, w szczególności sporządzona przy zastosowaniu podejścia porównawczego, będzie zawierać dane, które z uwagi na ochronę danych osobowych nie będą mogły być ujawnione. Nie oznacza to jednakże, że w ogóle jest niedopuszczalne udostępnienie informacji publicznej poprzez skopiowanie i przesłanie wnioskodawcy wyceny rzeczoznawcy majątkowego” (wyrok WSA w Gdańsku z 21.2.2006 r., II SA/Gd/897/05).

Czy ustawowe zagwarantowanie dostępu do informacji publicznej ma decydujące znaczenie przy upublicznianiu informacji prywatnych (majątkowych) podmiotów nie będących jednostkami samorządu terytorialnego lub Skarbu Państwa ani też niebędących stroną czynności prawnej z nimi? Udostępnienie operatu szacunkowego jest udostępnieniem całej jego treści, a więc i danych nieruchomości porównawczych.

Jeśli przyjąć, że całkiem spora grupa informacji niezbędnych do sporządzenia opinii o wartości nieruchomości jest publicznie dostępna, to z tego faktu wcale nie wynika, że rzeczoznawca majątkowy ma obowiązek zamieszczania pełnych danych w swoich opracowaniach. Wręcz przeciwnie, mając wiedzę o możliwości udostępnienia operatu szacunkowego w trybie DostępInfPubU, zakres informacji w nim zawartych, powinien on ograniczyć. „Samo udostępnienie dokumentów wiąże się z ich wykorzystywaniem przez zaczerpnięcie zawartej w nich wiedzy” (wyrok NSA 20.1.2008 r., I OSK 1365/06).

Określenie sposobu udostępniania danych zawartych w operatach szacunkowych należy przyporządkować do obowiązków i kompetencji ich dysponenta, którym jest rzeczoznawca majątkowy, zgodnie z wymogami właściwych przepisów. Oznacza to, że powinien on zagwarantować, aby dane te nie były udostępniane osobom nieuprawnionym. Dane porównawcze prywatnych nieruchomości powinny być traktowane jak dobra prywatne, a nie jak dobra publiczne. Nabywanie nieruchomości prywatnych nie jest finansowane ze środków publicznych, a strony takich umów powinny mieć prawo do poszanowania ich własnych tajemnic. W takim zakresie nie jest to informacja publiczna.

Tajemnicą ustawowo chronioną jest tajemnica zawodowa rzeczoznawcy majątkowego, co w konsekwencji powoduje, że dostęp do informacja publicznej w tym zakresie ulega ograniczeniu. Prawo do informacji publicznej podlega ograniczeniu ze względu na prywatność osoby fizycznej lub tajemnicę przedsiębiorcy. Zacytowane przepisy DostępInfPubU w jednoznaczny sposób wskazują na nadrzędność interesów osób fizycznych oraz tajemnic przedsiębiorstw, nad ogólnym uprawnieniem w zakresie dostępu do informacji. Pierwszeństwo w ochronie, w przypadku operatów szacunkowych, odnosi się do poszanowania prywatności osób i tajemnic przedsiębiorcy, będących stronami umowy zbycia praw do nieruchomości. Ujawnianie w operatach szacunkowych – sporządzanych w związku z wykonywaniem zadań publicznych – szczegółowych danych o zawartych transakcjach, stoi w kolizji z przepisami art. 5 Dostęp­InfPubU. Konsekwencją takiego postrzegania jest to, że osobom nieuprawnionym nie mogą być przekazywane dane, a jedynie informacje przetworzone, w stopniu uniemożliwiającym powiązanie danych o nieruchomościach, z danymi o ich właścicielach. Tego rodzaju dane powinny być anonimowe.

Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami (GospNierU) nie nakładają na rzeczoznawców majątkowych obowiązku szerokiego prezentowania danych nieruchomości porównawczych, w tym w szczególności podawania ich danych identyfikacyjnych. Podzielić należy pogląd Jacka Jaworskiego stwierdzający, że „W przypadkach gdy operat szacunkowy dotyczy nieruchomości publicznych, zasadne wydaje się dopuszczenie jego szerszego upublicznienia z wyjątkiem zawartych w nim danych porównawczych prywatnych nieruchomości, których nie można potraktować jako informacji publicznych”¹.

Dostęp do informacji publicznej podlega ograniczeniu ze względu na prywatność osoby fizycznej lub tajemnicę przedsiębiorcy (art. 5 ust. 2 zd. 1 Dostęp­InfPubU). Uznając, że przedstawiony przepis ma zastosowanie w odniesieniu do operatów szacunkowych dotyczących nieruchomości publicznych, tym bardziej ma zastosowanie w odniesieniu do operatów szacunkowych dotyczących nieruchomości prywatnych. Dane identyfikacyjne nieruchomości porównawczych posiadane przez rzeczoznawców majątkowych w związku z wykonywaniem czynności zawodowych, objęte są ochroną wynikającą z przepisów o tajemnicy zawodowej, o której jest mowa w art. 175 ust. 3 GospNierU.

Przetwarzanie informacji

Podstawowe dane o nieruchomościach nie stanowią danych osobowych, jednakże udostępnianie ich stanowi istotne ułatwienie w dotarciu do tychże, a więc jest spełnieniem przesłanek zawartych w art. 6 ust. 3 ustawy z 29.8.1997 r. o ochronie danych osobowych (tekst jedn. Dz.U. z 2002 r. Nr 101, poz. 926 ze zm.; dalej OchrDaneOsU). Publikowanie szczegółowych danych o transakcjach i nieruchomościach w operatach szacunkowych [...]