Abstrakt
Aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego staje się dotkliwym dla użytkownika wieczystego narzędziem kształtującym element odpłatności umowy w sytuacji, gdy właściciel zaniedbał przez dłuży okres jej „wyrównania” i gdy w międzyczasie wzrosła wartość nieruchomości. Ustawodawca zatem wprowadził system progresywnego wzrostu opłaty w ciągu trzech lat, tak aby w imię zasad współżycia społecznego uniknąć wprowadzenia drastycznej podwyżki z roku na rok. Jakkolwiek samorządy terytorialne uznają takowe rozwiązania za pozbawiające ich dochodu, a tym samym w sposób naruszający konstytucję uszczuplające ich majątek, to należy pozytywnie ocenić wprowadzony na gruncie GospNierU metodę aktualizacji. Wątpliwości budzić mogą natomiast zasady postępowania, które w tym przypadku mają charakter wyjątkowy i mieszany zarazem, przez co rozumieć należy dwuetapowość postępowania, gdzie przemiennie i nie w całości stosuje się procedurę administracyjną oraz cywilną. Rozwiązanie to generuje per se problemy ich interpretacji i wykładni i jako takie faworyzuje pozycję prawną właściciela.
Odpłatność umowy o ustanowienie użytkowania wieczystego wynika z treści art. 238 KC, zgodnie z którym wieczysty użytkownik uiszcza przez czas trwania swego prawa opłatę roczną. Kodeks cywilny nie wyróżnia pierwszej opłaty rocznej od kolejnych. Rozróżnienie opłat rocznych na pierwszą i kolejne zostało określone w art. 71 ust. 1 GospNierU. Na wysokość opłaty wpływają zatem dwa czynniki, wysokość stawki i wartość nieruchomości. Ustalenie opłaty rocznej – w związku z treścią art. 72 GospNierU – następuje na podstawie określonej stawki procentowej liczonej od wartości nieruchomości. Na wstępie należy zatem zwrócić uwagę, iż procedura aktualizacyjna nie jest związana z ustaleniem nowej wysokości stawki, a jedynie ustaleniem jej wysokości w odniesieniu do aktualnej wartości nieruchomości. Aktualizowanie opłaty jest zatem procesem ustalającym nową jej wysokości w związku ze zmianą wartości nieruchomości. Stawka procentowa pozostaje niezmieniona, a jedynie wysokość opłaty zmienia się, gdyż określony procent stawki liczony jest od innej wartości nieruchomości. Ustawodawca narzucił obowiązek na właściciela (Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego ewentualnie ich związek) do aktualizowania wysokości stawki rocznej. Oznacza to, że po stronie Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego mamy do czynienia z odmiennym niż wobec „innych właścicieli” reżimem. Obowiązek bowiem tym różni się od uprawnienia, że podmioty te jakkolwiek posiadają osobowość prawną, to nie mogą według swego uznania ustalać kluczowych elementów sposobu i trybu pobierania opłat oraz ustalania ich wysokości, lecz są ustawowo zobowiązane do ciągłego weryfikowania, czy nieruchomości należących do ich zasobów nie zmieniły wartości.
Obowiązek aktualizacji
Jeśli wartość nieruchomości wzrosła, to brak zaktualizowania opłaty, czyli dostosowania stałej procentowej stawki do aktualnej wartości, może być traktowane jako działanie zubożające tenże podmiot, a tym samym działania na jego niekorzyść. Może to także stanowić podstawę do wszczęcia postępowania w związku z naruszeniem dyscypliny finansów publicznych. Jeśli zatem porównać opłatę roczną do instytucji czynszu, np. za użytkowanie, dzierżawę czy najem – to w przeciwieństwie do tychże umów, przy użytkowaniu nie od woli właściciela, ale z mocy GosNierU istnieje ustawiczny obowiązek jego aktualizacji, pod warunkiem oczywiście zmiany wartości nieruchomości.
Przy aktualizacji opłaty rocznej na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną zalicza się wartość nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego nieruchomości na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej po dniu dokonania ostatniej aktualizacji. Zaliczenie wartości nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego nieruchomości na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej następuje również, w przypadku gdy nie zostały one uwzględnione w poprzednio dokonywanych aktualizacjach. Powyższe zasady stosuje się odpowiednio do nakładów koniecznych wpływających na cechy techniczno-użytkowe gruntu, poniesionych przez użytkownika wieczystego, o ile w ich następstwie wzrosła wartość nieruchomości gruntowej. Należy więc wyróżnić, czy wzrost wartości nastąpił w wyniku zainwestowania w infrastrukturę nieruchomości, czy w wyniku ogólnego wzrostu cen w rejonie, a jeśli był on wynikiem obu wskazanych czynników ustalić ich stosunek w kształtowaniu wartości. Zazwyczaj poniesione przez użytkownika wieczystego nakłady są na tyle znaczące i kształtujące wartość, że po ich zaliczeniu nie ma obowiązku dokonania opłaty. Mamy więc przy tej okazji do czynienia z sytuacją, w której jakkolwiek aktualizacja nastąpiła w związku ze wzrostem wartości, to różnice między opłatą dotychczasową a zaktualizowaną „pokrywa się” z poniesionych przez użytkownika wieczystego nakładów.
Zaliczenia nakładów zgodnie z treścią art. 77 ust. 5 GospNIerU dokonuje właściwy organ „przy aktualizacji”. Tym samym ustawodawca wykluczył możliwość dokonywania poza procedurą aktualizacji opłat, poprzez ich potrącenia przy jednostronnym oświadczeniu użytkownika wieczystego o potrąceniu złożonym właścicielowi w trybie art. 498 KC w związku z wartością nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego na infrastrukturę techniczną. W wyroku z 21.4.2010 r. Sąd Najwyższy (V CSK 356/09) słusznie orzekł, iż nie ma tu [...]