Abstrakt

Zagadnienie prawidłowego zawiadamiania członków wspólnoty mieszkaniowej o zebraniu właścicieli lokali nie doczekało się dotychczas pogłębionych rozważań w literaturze przedmiotu. Może to nieco dziwić wobec znaczenia, jakie ma ta materia dla praktyki życia wspólnot, jak również dla ochrony i realizacji uprawnień właścicieli nieruchomości. Poszerzenie argumentacji dotyczącej roli, wartości i funkcji zebrania we wspólnocie może mieć także istotne znaczenie dla orzecznictwa. Z tych względów zasadne wydaje się zwięzłe przedstawienie badań dotyczących zakreślonej kwestii.

Charakter prawny i funkcja art. 32 WłLokU

Węzłowym dla tytułowej problematyki przepisem jest art. 32 ustawy z 24.6.1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm., dalej WłLokU). Stwierdza on w ust. 1, że „O zebraniu właścicieli zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, zawiadamia każdego właściciela lokalu na piśmie przynajmniej na tydzień przed terminem zebrania”, zaś w ust. 2 uszczegóławia treść zawiadomienia statuując, iż „W zawiadomieniu należy podać dzień, godzinę, miejsce i porządek obrad. W wypadku zamierzonej zmiany we wzajemnych prawach i obowiązkach właścicieli lokali należy wskazać treść tej zmiany”. Odnosi się on przede wszystkim do corocznego obligatoryjnego zebrania, o którym mowa w art. 30 ust. 1 pkt 3 WłLokU¹.

W doktrynie art. 32 WłLokU jest uważany za „normę techniczno-prawną”². Stanowisko to jawić się może jednak jako zbyt uproszczone, a w konsekwencji deprecjonujące znaczenie wskazanego przepisu. Pogłębione rozważania w tym względzie zostaną przedstawione w niniejszym artykule.

Zwrócić w szczególności należy uwagę na kierunek nowelizacji art. 32 WłLokU. O ile bowiem tekst pierwotny wskazanej jednostki redakcyjnej w ustawie z 1994 r.³ stwierdzał jedynie, że „O terminie i proponowanym porządku zebrania ogółu właścicieli właściciele powinni być powiadomieni na piśmie”, o tyle w nowelizacji z 1997 r.⁴ uszczegółowiono już – celem ochrony członków wspólnoty – że „o zebraniu właścicieli zarząd zawiadamia każdego właściciela lokalu na piśmie przynajmniej na tydzień przed terminem zebrania. W zawiadomieniu należy podać czas, miejsce i porządek obrad. W wypadku zamierzonej zmiany we wzajemnych prawach i obowiązkach właścicieli lokali należy wskazać treść tej zmiany”. Modyfikacją z 2000 r.⁵ uprawnienie do zawiadamiania rozciągnięto na zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 WłLokU.

Wspólnym mianownikiem dokonywanych nowelizacji było umocnienie ochronnej funkcji omawianego przepisu. Potwierdza to, że art. 32 WłLokU jest normą nie tyle „techniczno-prawną”, ile przede wszystkim gwarancyjną. By jednak mogła pełnić swą rolę, jej stosowanie musi być właściwie zabezpieczone przez sądy. Nie można przy tym tracić z oczu podstawowej dyrektywy interpretacyjnej, że przepisów gwarancyjnych – takich jak art. 32 WłLokU – nie wolno wykładać zwężająco⁶.

Niezawiadomienie członka wspólnoty o zebraniu właścicieli lokali – w orzecznictwie i doktrynie

W orzecznictwie jednolicie prezentowane jest stanowisko, że niezawiadomienie członka wspólnoty mieszkaniowej o terminie zebrania właścicieli może stanowić podstawę uchylenia przez sąd uchwały, lecz tylko wtedy, gdy zostanie wykazane, iż uchybienie to mogło mieć wpływ na jej treść⁷. WłLokU nie uzależnia bowiem, jak wynika z orzecznictwa, zdolności zebrania właścicieli lokali do podjęcia uchwał od jego należytego zwołania⁸. Stawiana jest zatem teza o znacznym odformalizowaniu postępowań wewnątrz wspólnoty mieszkaniowej⁹.

Podobnie część doktryny stoi na pozycji, że dopełnienie wymogu właściwego zwołania zebrania właścicieli nie jest warunkiem jego ważności¹⁰. Podziela ona stanowisko judykatury, że wadliwość w tym przedmiocie może doprowadzić do unieważnienia uchwały tylko wyjątkowo – wtedy, gdy mogła mieć wpływ na wynik głosowania¹¹. Myśl ta została przeniesiona skądinąd z orzecznictwa dotyczącego uchwał walnego zgromadzenia spółdzielni¹². Stawia się zatem przy zaskarżaniu uchwał powodowi obowiązek udowodnienia (a nie li tylko uprawdopodobnienia), że przy prawidłowym zawiadomieniu stawiennictwo miałoby wpływ na treść rozstrzygnięć zebrania¹³.

Powyższe stanowisko w ujęciu abstrakcyjnym wydawać się może prawidłowe – pewne wątpliwości pojawiają się jednak przy bliższym spojrzeniu, zwłaszcza z punktu widzenia praktyki.

Przesłanki uchylenia uchwały z przyczyn formalnych oraz ciężar dowodów

Sądy powszechne – jak była mowa – stawiają wymóg, aby dla uchylenia uchwały zebrania skarżący udowodnił, że uchybienia proceduralne mogły mieć wpływ na jej podjęcie¹⁴. Zasadniczym pytaniem jest jednak rozumienie „udowodnienia” oraz stwierdzenia „mogło mieć wpływ”. Jak bowiem można wykazać, że w przypadku prawidłowego zawiadomienia podjęta zostałaby inna uchwała w danym czasie? Wydaje się [...]