Abstrakt

W połowie 2009 r. członek spółdzielni mieszkaniowej (Pan X) wystąpił do spółdzielni mieszkaniowej w Krakowie o dokonanie na jego rzecz przeniesienia własności lokalu, do którego posiadał spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu zgodnie z art. 17¹⁴ustawy z 15.12.2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.; dalej SpółMieszU)¹. W odpowiedzi na jego wniosek w ostatnim dniu 6-miesięcznego terminu wskazanego w SpółMieszU spółdzielnia odpowiedziała odmownie, twierdząc, iż na chwilę obecną niemożliwe jest dokonanie wnioskowanej czynności, ponieważ:

– spółdzielnia toczy spór graniczny z właścicielem sąsiadującej działki, który dotyczy kilkudziesięciu metrów kwadratowych terenu (zagrodzonego przez spółdzielnię), jego rozwiązanie w najbliższym czasie jest niemożliwe (choć toczone są negocjacje);

– zarząd spółdzielni jest jednoosobowy, co uniemożliwia złożenie skutecznego oświadczenia woli w związku z przepisami ustawy z 16.9.1982 r. – Prawo spółdzielcze (tekst jedn. Dz.U. z 2003 r. Nr 188, poz. 1848 ze zm.; dalej PrSpółdzU), natomiast walne zgromadzenie zdecydowało, by w roku bieżącym nie rozszerzać składu zarządu.

W opinii opisywanej tu spółdzielni mieszkaniowej nie było i nie ma sensu powoływanie zarządu dwuosobowego, jeżeli nie można dokonać wnioskowanej czynności w związku z tym, że grunt, na którym stoi budynek ma „nieuregulowany stan prawny”. Jednocześnie spółdzielnia podniosła, iż poza wskazanymi kwestiami nie ma jakichkolwiek innych przeszkód w dokonaniu przekształcenia wnioskowanego przez Pana X.

Pan X skierował sprawę do sądu z wnioskiem o nakazanie przez sąd złożenia oświadczenia woli przez spółdzielnię i umożliwienie przez to dokonania ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego, do którego przysługuje mu prawo spółdzielcze własnościowe i przeniesienia własności tej na jego rzecz. Sąd przychylił się do żądania powoda (postanowienie Sądu Okręgowego w Krakowie z 18.3.2010 r., I C 1980/09).

Rozstrzygnięcie sądu

Sąd przyjmując argumentację powoda, dokonał zdecydowanie poprawnej interpretacji przepisów prawa, jednoznacznie odcinając się od sprzecznej z prawem argumentacji spółdzielni. Należy przy tym zauważyć, że działanie spółdzielni było w całości nieuzasadnione przepisami prawa. Jedyne przypadki, kiedy spółdzielnia ma możliwość uchylenia się od zawarcia umowy przeniesienia własności na rzecz osoby, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, uregulowane zostały w art. 17¹⁴ ust. 1¹ Spół­MieszU. Zgodnie z tym przepisem spółdzielnia mieszkaniowa zawiera umowę, o której mowa w ust. 1 (tj. umowę przeniesienia własności lokalu), w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia wniosku przez osobę uprawnioną, chyba że:

– nieruchomość posiada nieuregulowany stan prawny w rozumieniu art. 113 ust. 6 ustawy z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami lub;

– spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego gruntu, na którym wybudowała budynek lub wybudowali go jej poprzednicy prawni.

Nieuregulowany stan prawny nieruchomości

W analizowanym przypadku nie była spełniona żadna z wspomnianych powyżej przesłanek, spółdzielnia nie miała więc możliwości skutecznie uchylić się od zawarcia umowy przenoszącej własność. Należy bowiem zauważyć, że stan prawny nieruchomości był w pełni uregulowany w rozumieniu ustawy z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.; dalej GospNierU), do którego w tym kontekście odsyła SpółMieszU. Artykuł 113 ust. 6 GospNierU precyzuje, iż: „Przez nieruchomość o nieuregulowanym stanie prawnym rozumie się nieruchomość, dla której ze względu na brak księgi wieczystej, zbioru dokumentów albo innych dokumentów nie można ustalić osób, którym przysługują do niej prawa rzeczowe”. Spółdzielnia w omawianej sprawie natomiast miała księgę wieczystą dla obiektu, spełniając wymogi dokumentacyjne niezbędne dla wydzielenia lokali (co więcej z punktu widzenia formalnego spółdzielnia była, posiadając kompletną dokumentację inwentaryzacyjną, w pełni przygotowana do dokonania wydzielenia i przeniesienia własności lokali). Kwestia ta nie miała więc [...]