Abstrakt

Uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie kończy problemów prawnych związanych z tym instrumentem zarządzania przestrzenią. Przede wszystkim trudna w tej sytuacji pozostaje do rozwiązania kwestia konsekwencji finansowych uchwalenia planu: zarówno w przypadku gdy wartość określonych nieruchomości wskutek wejścia planu w życie wzrasta, jak i maleje. Na różny sposób pojawić się mogą wtedy komplikacje.

W literaturze przedmiotu odróżnia się koszty sporządzenia planu miejscowego oraz finansowe konsekwencje jego uchwalenia. Do tych ostatnich należą przede wszystkim odszkodowania z tytułu spadku wartości nieruchomości oraz koszty sporządzanych w związku z uchwaleniem planu wycen dla nieruchomości, których wartość wskutek powyższego uległa zmianie¹. Organy gminy decydując się na uchwalenie planu miejscowego, powinny brać pod uwagę również tego rodzaju koszty.

Obniżenie wartości nieruchomości

Obniżenie wartości nieruchomości spowodowane uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zdarzyć się może w różnych przypadkach. Przykładami powyższego może być zarówno nieruchomość komercyjna, na której po uchwaleniu planu ograniczona zostaje możliwość wykonywania działalności gospodarczej, jak również nieruchomość mieszkaniowa, dla której uchwalony plan znacząco ogranicza warunki realizacji funkcji mieszkaniowej (np. dopuszczając lokalizację w bezpośrednim sąsiedztwie lotniska). W tego rodzaju przypadkach właściciele przedmiotowych nieruchomości bardzo często rozważają zasadność skierowania skargi do sądu na uchwalony plan. Pamiętać trzeba o tym, że jest to ostateczność, która może przynieść oczekiwany skutek jedynie w sytuacji rażącego naruszenia prawa własności nieruchomości.

W sytuacji, gdy przesłanka ta nie znajduje zastosowania, zarekomendować należy skorzystanie z art. 36 ust. 1 ustawy z 27.3.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Plan­Zagosp­PrzestrzU). Zgodnie z nim właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości w przypadku uchwalenia lub zmiany planu uniemożliwiającej lub utrudniającej korzystanie z nieruchomości zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem mogą żądać od gminy odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo wykupienia nieruchomości lub jej części. Jednakże pamiętać należy o tym, że oba żądania powinny być skorelowane z poniesioną szkodą przez właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości.

Wysokość poniesionej szkody wykazać można poprzez opinię rzeczoznawcy majątkowego. Przepisy Plan­Zagosp­PrzestrzU nie przewidują obowiązku zlecania opinii biegłemu (oczywiście nie wykluczając takiej możliwości). Jednakże w takim przypadku właściciele lub użytkownicy wieczyści nieruchomości powinni mieć ogólną orientację w zakresie poniesionej szkody i nawet tylko jej przybliżoną wartość wskazać w skierowanym do organów gminy wniosku o odszkodowanie lub wykupienie nieruchomości. Szczegółowy zakres szkody powinien już natomiast zostać ustalony przez organy gminy. I najpóźniej na tym etapie powinien zostać powołany rzeczoznawca. Oczywiście nic nie stoi na przeszkodzie, aby rzeczoznawca [...]