Abstrakt

Przed nowelizacją art. 661 § 2 KC umowy najmu mogły być zawierane na czas oznaczony, który praktycznie nie mógł przekraczać 10 lat, gdyż po ich upływie najem był poczytywany za zawarty na czas nieoznaczony. Odpowiedzią rynku na takie ograniczenie długości okresu najmu była praktyka zawierania następujących po sobie umów najmu, których pierwsza była na czas oznaczony 10 lat, a kolejne na inny czas oznaczony jednak nieprzekraczający 10 lat. Dawało to ten efekt, iż nieruchomość mogła zostać skutecznie oddana w najem na podstawie kilku następujących po sobie umów najmu na okres kilkudziesięciu lat. Artykuł niniejszy porusza kwestię wpływu zbycia nieruchomości na zawarte umowy najmu, w których okres najmu rozpocznie się kiedyś w przyszłości.

Zbycie rzeczy najętej w czasie trwania najmu

Artykuł 678 KC reguluje kwestię zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu. Rezultatem zbycia ma być wstąpienie z mocy prawa przez nabywcę w stosunek najmu na miejsce zbywcy. Widać tu wyraźnie, iż celem ustawodawcy było udzielenie ochrony najemcom w przypadku zbycia przedmiotu najmu i spowodowanie, aby nabywca z mocy prawa wstępował w stosunek najmu w sytuacji gdy takie zbycie następuje w czasie trwania najmu.

Jednakże udzielenie takiej ochrony najemcom może też w pewnych sytuacjach powodować naruszenie interesów nabywców przedmiotu najmu, a to w szczególności w sytuacji gdy okres najmu się jeszcze nie rozpoczął, a przedmiot najmu nie został jeszcze wydany. Taka sytuacja może mieć miejsce, gdy przedmiot najmu został oddany w najem na podstawie umowy najmu, zgodnie z którą okres najmu ma się rozpocząć dopiero za kilka tygodni, miesięcy bądź lat od daty zawarcia umowy. Wówczas do wydania przedmiotu najmu najemcy jeszcze nie doszło więc na nabywcę przedmiotu najmu przechodzi też posiadanie, co w przypadku braku informacji od zbywcy o zawartych umowach najmu może dawać pewność nabywcy o tym, iż może on rozporządzać rzeczą nabytą bez żadnych ograniczeń i że też nie jest on związany jakimikolwiek umowami najmu. Podobnie wygląda sytuacja gdy umowa najmu dotyczy rzeczy przyszłej, np. lokalu użytkowego w budynku biurowym, który jest dopiero w trakcie budowy, a więc oczywiście niemożliwym jest, aby najem takiego lokalu trwał w momencie zbycia skoro budynek i lokal, który ma się w nim znajdować, nie został jeszcze wybudowany.

Problem może się też pojawić, gdy dochodzi do kilku zbyć tej samej rzeczy w różnych odstępach czasu i między różnymi podmiotami. Wówczas końcowy nabywca może nie uzyskać informacji o tym, iż np. pierwotny zbywca lub któryś z kolejnych zbywców zawarł umowę najmu przedmiotowej rzeczy, zgodnie z którą okres najmu dopiero się rozpocznie w przyszłości. W takich okolicznościach pewność obrotu gospodarczego zostałaby naruszona kosztem udzielenia ochrony najemcom.

Z uwagi na powyższe należy zastanowić się, co ustawodawca miał na myśli, formułując taką, a nie inną treść art. 678 KC.

Czas trwania najmu

Jako że użyte w treści art. 678 § 1 KC sformułowanie „zbycie rzeczy najętej” nie budzi wątpliwości, konieczne staje się ustalenie, co oznacza sformułowanie „w czasie trwania najmu”. W tym miejscu rodzi się pytanie – od kiedy najem trwa, tzn. czy od [...]