Abstrakt
Pragnę rozpocząć cykl artykułów dotyczących nieruchomości zabytkowych, licząc na wsparcie osób podzielających moje zainteresowania. Mam nadzieję, że stworzymy układ synergiczny wspomagający nie tylko takie nieruchomości, ale również ich właścicieli i zarządzających. Aby uruchomić ten proces, prezentuję poniżej rozmaite aspekty związków przyczynowo-skutkowych odzwierciedlających zarówno wartości, jak i perspektywy rozwoju nieruchomości zabytkowych.
Magnetyczne przyciąganie
Niewytłumaczalną rzecą jest, że takie obiekty jak zamki i pałace przyciągają. Może to instynkt samozachowawczy, a może to raczej pociąg do miejsc związanych z historią i kulturą. Właśnie takie obiekty zabytkowe przyciągają turystów do miast i miasteczek. Mają jakby magnetyczną moc, która powoduje, że w sezonach turystycznych tłumy czekają w kolejkach, aby je zwiedzać. Ten efekt jest na tyle silny, jeżeli chodzi o rynek nieruchomości, że samo posadowienie nawet nowego obiektu w przyległościach może sporo kosztować, jako że grunty na atrakcyjnych obrzeżach wykazują wyższe wartości.
Magiczna moc
A co z takimi magicznymi obszarami jak np. kręgi kamienne, miejscami kultu „pogańskiego”. Te ostatnie konsekwentnie są promowane aż do dzisiaj w przepowiedniach i prognozach „pogody”. Mój „guru” ds. wartości niematerialnych i analiz przedsięwzięć, prof. Stanisław Kasiewicz z SGH, podpowiada że wartość takich miejsc jest kreowana przez samych turystów, a właściwie ekwiwalent ich czasu, który poświęcają na zwiedzanie i dojazd, włącznie z kosztami transportu. Jest to taka jakby kumulacja elementów wartości, na które składamy się my sami. Są metody nierynkowe, stosowane w ekonomii, które odzwierciedlają wartości takich niezwykłych miejsc, tj. metoda podróży, hedoniczna, itp.
Rynek europejski
Nasza gospodarka wolnorynkowa ruszyła ok. 1990 r., ale dopiero 2004 r. otworzył nas na Europę. Można zatem przyjąć, że polskie dobra kultury stały się również europejskimi, tym bardziej w kontekście nieruchomościowym. Tymczasem nasze zamki, pałace, dwory, wykazują wielokrotnie niższe ceny transakcyjne. Kulminacją tej upadłości, i to nie tylko cenowej, są oferty i transakcje nieruchomości zabytkowych stanowiących zasoby Agencji Nieruchomości Rolnych. Najczęściej są to zdewastowane majątki przejęte przez powojenną „władzę ludową”, raczej bolszewicką, rozkoszującą się degradacją mienia „wrogów rewolucji”. Te „upadłości”, w międzyczasie użytkowane na „cele społeczne”, potem zdegradowane, oferowane są obecnie za marne pieniądze z teoretycznym wymogiem spełnienia zaleceń konserwatorskich. Na pewno warto jest stworzyć bazę danych o europejskich transakcjach nieruchomości zabytkowych, aby wyrównać poziom europejskich dóbr kultury i dziedzictwa.
Misja rzeczoznawcy majątkowego
Misją dla rzeczoznawcy majątkowego, zajmującego się szacowaniem nieruchomości zabytkowych, aby rozpatrywać je w rozciągniętej skali czasu, długoterminowo. Toteż analizy/badania prowadzące do realnych koncepcji rozwoju/adaptacji/rehabilitacji, są bardzo pożądane, w kontekście tzw. best use (ang. najlepsze użytkowanie). Do tego dochodzi jeszcze sposób zarządzania, gwarantujący trwanie przez następne stulecia i w miarę możliwości najbardziej efektywny. Nie można też zapomnieć o związku z historią, toteż jej odpowiednia ekspozycja na terenie obiektów zabytkowych powinna być również wysoko punktowana, wszakże kreująca wartości niematerialne i dająca świadectwo historii przyszłym pokoleniom.
Logika „ekonomicznej śmierci” zabudowy
Nieubłagalna skala czasu powoduje degradację zabudowy zarówno techniczną, jak i [...]