Nieruchomości
nr 9/2011
Wycena nieruchomości komercyjnych, cz. I – stopa procentowa i stopa zwrotu
Autor jest rzeczoznawcą majątkowym we Wrocławiu, MRICS, CCIM, www.iccs.pl
Abstrakt
Rozpoczynamy cykl kilkunastu artykułów poświęconych głównie zagadnieniu metod dochodowych na obszarze wyceny oraz analizy opłacalności inwestycji w nieruchomości komercyjne. Niniejszy artykuł ma na celu przede wszystkim uporządkowanie pojęć związanych ze stopą procentową; w kolejnych artykułach omówione zostaną m.in. następujące zagadnienia:
- stopa dyskontowa i dyskontowe metody wyceny;
- stopa kapitalizacji i mnożnikowe metody wyceny;
- szacowanie poziomu przepływów pieniężnych z inwestycji;
- szacowanie ryzyka przepływów pieniężnych z inwestycji;
- stopa dyskontowa jako suma stopy zwrotu z inwestycji wolnej od ryzyka oraz premii za ryzyko;
- wycena nieruchomości przy zastosowaniu metody inwestycyjnej;
- analiza opłacalności inwestycji z uwzględnieniem kredytu bankowego i amortyzacji;
- wycena nieruchomości przy zastosowaniu tradycyjnej metoda zysków;
- alternatywna metoda zysków – wycena spółek nieruchomościowych przy wykorzystaniu metod stosowanych na obszarze wyceny przedsiębiorstw;
- podejście porównawcze i podejście kosztowe w wycenie nieruchomości komercyjnych;
- wycena nieruchomości deweloperskich z uwzględnieniem stopnia zaawansowania inwestycji;
- rynek nieruchomości a rynek kapitałowy – wprowadzenie;
- wyznaczanie stóp dyskontowych na podstawie danych z rynku kapitałowego;
- podstawy teorii portfela i wycena portfela nieruchomości;
- analiza i wycena instrumentów finansowych rynku nieruchomości.
Stopa procentowa
W celu zrozumienia, czym w matematyce finansowej jest tzw. stopa procentowa rozpatrzmy najprostszą z możliwych inwestycji, polegającą na zainwestowaniu kwoty 1000 zł na okres jednego roku. Jakiego dochodu oczekuje się po upływie tego okresu?Na tak sformułowane pytanie brak jest jednoznacznej odpowiedzi. Oczywistym jest jednak, iż oczekuje się dochodu wyższego od 1000 zł, co można przedstawić w sposób następujący:gdzie:PV – wartość bieżąca inwestycji (ang. Present Value)FV – wartość przyszła inwestycji (ang. Future Value)Chcąc zastąpić w równaniu (1.1) znak nierówności znakiem równości, wartość bieżącą PV należy pomnożyć liczbą większą od jedności, czyli:  | (1.2) |
W tym kontekście występująca we wzorze (1.2) zmienna r jest po prostu ułamkiem, który umożliwia postawienie znaku równości pomiędzy wartością bieżącą a wartością przyszłą. Powszechnie przyjętą konwencją jest zapis tego ułamka w formule procentów; w dużym stopniu z tego powodu, iż tak zdefiniowana stopa procentowa odzwierciedla zyskowność inwestycji wyrażoną jako procent zainwestowanego kapitału.Zauważmy, iż we wzorze (1.2) występują 3 zmienne. Przekształcając odpowiednio ten wzór i przyjmując konwencję, iż po lewej stronie równania jest wielkość nieznana (niewiadoma), można przedstawić wzory na wartość przyszłą (1.3) oraz na stopę procentową (1.4): [...]
