Abstrakt

W praktyce i teorii wyceny nieruchomości w Polsce zawsze przeważał pogląd, że przy określaniu wartości nieruchomości, nie uwzględniania się kosztów transakcji kupna – sprzedaży nieruchomości oraz związanych z takimi transakcjami podatków i opłat, w tym podatku od towarów i usług. Stanowisko takie jest również zgodne z dorobkiem międzynarodowym, tj. zarówno z Międzynarodowymi Standardami Wyceny opracowanymi przez International Valuation Standards Comittee, jak też z Europejskimi Standardami Wyceny 2009. Należy zatem stwierdzić, że podatek od towarów i usług jest elementem ceny i nie powinien być łączony w sposób bezpośredni z wartością. Klauzule o nieuwzględnieniu kosztów transakcji kupna – sprzedaży nieruchomości (w tym podatku od towarów i usług) w określanych wartościach znajdują się w operatach szacunkowych i ten element nie powinien stanowić zaskoczenia dla uczestników procedur odszkodowawczych.

Czy w poszukiwaniu transakcji drogowych należy przekraczać granice?

Stosowanie w praktyce uregulowań zawartych w § 36 WycenaR wiąże się z koniecznością analizy transakcji nieruchomości przeznaczonych pod drogi, co wprost wynika z ust. 1. Sposób postępowania w przypadku braku cen uzyskiwanych za nieruchomości przeznaczone pod drogi jest uregulowany w ust. 2. Wątpliwości pojawiły się co do zakresu terytorialnego analizowanego rynku nieruchomości dla potrzeb stwierdzenia, czy takie transakcje mają miejsce, czy też ich brak umożliwia przejście do rozwiązań zawartych w § 36 ust. 2 WycenaR. Wydaje się, że najczęściej spotykanym algorytmem postępowania rzeczoznawców majątkowych przy wycenach sporządzanych dla tego celu wyceny była analiza danych z rynku lokalnego, a w pewnych przypadkach rynku regionalnego. Na podstawie badania tych danych – w sytuacji braku takich transakcji – stosowane były zasady zawarte w § 36 ust. 2 WycenaR. Postępowanie takie nie spotkało się jednak z aprobatą zarówno Ministerstwa Infrastruktury, niektórych organów wydających decyzje odszkodowawcze oraz sądownictwa administracyjnego. W stanowiskach tych przywoływana była konieczność rozszerzenia zakresu terytorialnego analizowanego rynku nieruchomości o rynek regionalny oraz krajowy (a nawet międzynarodowy!) dla potrzeb wypełnienia przesłanek umożliwiających wycenę nieruchomości według zasad z ustępu 2 § 36 WycenaR. Powoływano się przy tym na zapisy zawarte w § 26 WycenaR, zgodnie z którymi przy określaniu wartości nieruchomości, które ze względu na ich szczególne cechy i rodzaj nie są przedmiotem obrotu na lokalnym rynku nieruchomości, można przyjmować ceny transakcyjne uzyskiwane za nieruchomości podobne na regionalnym albo krajowym rynku nieruchomości.

Pogląd taki został zaprezentowany w publikacji Ministerstwa Infrastruktury „Wybrane zagadnienia dotyczące odszkodowań za nieruchomości przejęte pod drogi publiczne” W-wa 2010, s. 46, gdzie czytamy m.in. „(…) prawodawca wprowadził możliwość rozszerzenia obszaru, z którego biegły ma możliwość doboru odpowiedniego materiału do analizy porównawczej, o nieruchomości podobne na regionalnym albo krajowym rynku nieruchomości, zgodnie z dyspozycją zawartą w § 26 ust. 1 rozporządzenia”. Należy jednak podkreślić, że [...]