Abstrakt
Ustalanie wysokości odszkodowań za nieruchomości przejęte z mocy prawa pod budowę dróg to proces, który rodzi dużo emocji zwłaszcza wśród byłych właścicieli. Ale nie tylko oni ponoszą konsekwencje niejednoznaczności uregulowań prawnych dotyczących tej tematyki. Aktywnymi uczestnikami procedury zmierzającej do ustalenia wysokości odszkodowania są również rzeczoznawcy majątkowi określający wartości przejmowanych nieruchomości. W niniejszym artykule chciałbym przybliżyć kilka obszarów problemowych wymagających rzetelnego pochylenia się nad nimi nie tylko przez środowisko rzeczoznawców majątkowych, ale również przez przedstawicieli sądownictwa administracyjnego oraz organów administracji publicznej, celem wypracowania możliwie jednoznacznego stanowiska. W niektórych opisanych poniżej sytuacjach wydaje się zasadna ingerencja prawodawcy.
Nieruchomości już zajęte pod drogę czy jeszcze tylko przeznaczone pod budowę drogi?
Analizując orzeczenia sądów administracyjnych w przedmiocie ustalania wysokości odszkodowań za nieruchomości objęte decyzjami o ustaleniu lokalizacji drogi, czy też o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej pojęcie „nieruchomość przeznaczona pod budowę drogi” jest bardzo często stosowane zamiennie ze sformułowaniem „nieruchomość zajęta pod drogę”. W uzasadnieniach tych wyroków obszernie opisywany jest stan faktyczny i prawny obejmujący całość prowadzonych postępowań przed organami I i II instancji, a także przed wojewódzkimi sądami administracyjnymi (w przypadku orzeczeń Naczelnego Sądu Administracyjnego). Przytaczane są również fragmenty operatów szacunkowych oraz wyjaśnień składanych przez rzeczoznawców majątkowych w ramach toczących się postępowań. Brak konsekwencji w klasyfikowaniu poszczególnych nieruchomości jako „zajętych” czy też „przeznaczonych” jest niezwykle istotny z punktu widzenia wyceny tych nieruchomości w aspekcie uregulowań zawartych w § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z 21.9.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.; dalej WycenaR). Prawidłowe i jednoznaczne ustalenia w tym względzie umożliwiają właściwe określenie zakresów analizowanych lokalnych rynków nieruchomości, co z kolei wpływa na określane wartości.
Przykładem braku jednoznaczności używanych w procedurze odszkodowawczej sformułowań może być wyrok WSA w Warszawie z 11.12.2009 r. (I SA/Wa 1559/09), będący następstwem procedury odwoławczej od decyzji o ustaleniu odszkodowania z tytułu nabycia z mocy prawa własności nieruchomości przeznaczonej pod drogę publiczną. Jednak z treści uzasadnienia do tego wyroku wynika, że organ odwoławczy określił sporządzony w tej sprawie operat szacunkowy jako „opinię rzeczoznawcy majątkowego określająca wartość nieruchomości zajętej pod drogę publiczną”. Również WSA w Warszawie szczegółowo odnosząc się do przeprowadzonej w tym operacie szacunkowym analizy rynku nieruchomości, stwierdził, że „dopiero ustalenie, że rynek nieruchomości nie odnotował dostatecznej liczby umów cywilnoprawnych z zakresu przeniesienia własności gruntów zajętych pod drogi publiczne umożliwiało biegłej rezygnację z zawartej w § 36 ust. 1 rozporządzenia reguły określania wartości wycenianej działki”. Na tym przykładzie wyraźnie widać, że zamienność tych sformułowań jest stosowana z dużą swobodą.
Podobnie jest w przypadku wyroku WSA w Bydgoszczy z 15.12.2009 r. (II SA/Bd 913/09), rozstrzygającego tym razem w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną. Opisując stan faktyczny i prawny, sąd administracyjny przywołał treść wyjaśnień złożonych przez rzeczoznawcę majątkowego przed organem II instancji, z których wynika, że sporządzenie operatu szacunkowego poprzedziła „dogłębna analiza transakcji rynkowych dotyczących nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne”. Rzeczoznawca jednocześnie dodał, że „analiza rynku nieruchomości zajętych pod drogi w B. wskazuje na możliwość znalezienia jedynie pojedynczych nieruchomości podobnych”. Skarżący – co wynika z dalszej części uzasadnienia do tego wyroku – wskazywali na fakt występowania transakcji na lokalnym rynku dotyczących nieruchomości zajętych pod drogi publiczne. Natomiast Sąd w swoim rozstrzygnięciu wskazał, że „nie ma więc istotnych normatywnych przeciwwskazań, aby rzeczoznawca przy określeniu wartości nieruchomości zajętych pod drogi publiczne przyjmował do porównania również ceny nieruchomości przeznaczonych pod budowę lub modernizację drogi publicznej. Tego rodzaju nieruchomości bardziej odpowiadają [...]