Abstrakt

Jednym z istotnych problemów, rodzących wiele sporów i wątpliwości pojawiających się w trakcie tworzenia lub rozliczania umowy pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości, jest zdefiniowanie momentu wykonania umowy przez pośrednika, dającego podstawę do żądania ustalonego wynagrodzenia dla pośrednika. Z braku klarownych przepisów prawa czy zasad etyki w tym względzie, zagadnienia te rozwiązuje się poprzez indywidualne ustalenia lub teorie stron umowy. Zdarza się też, że dopiero przed sądem, po zakończeniu współpracy, strony pojawiającego się konfliktu podejmują polemikę, ujawniając zarówno zupełnie różne rozumienie tego problemu, jak również odmienne oczekiwania.

Zasady prawa obowiązujące pośrednika wskazuje ustawa o gospodarce nieruchomościami (GospNierU). Zgodnie z art. 180 ust. 3 GospNierU „zakres czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa umowa pośrednictwa”, a art. 180 ust. 4 GospNierU wskazuje, iż „przez umowę pośrednictwa pośrednik w obrocie nieruchomościami lub podmiot prowadzący działalność, o której mowa w art. 179 ust. 3, zobowiązuje się do dokonywania dla zamawiającego czynności zmierzających do zawarcia umów wymienionych w ust. 1, a zamawiający zobowiązuje się do zapłaty pośrednikowi w obrocie nieruchomościami lub podmiotowi wynagrodzenia”. Jak widać z treści GospNierU, ustawodawca sugeruje, iż umowa pośrednictwa to umowa starannego działania, gdyż zadania pośrednika definiuje jako „dokonywanie czynności zmierzających...”. Ustawodawca sugeruje, że pośrednictwo nie polega na osiągnięciu skutku finalnego, kiedy to mielibyśmy do czynienia z umową rezultatu. W tej sytuacji pojawiają się liczne wątpliwości, np. czy umowa pośrednictwa, z której treści będzie wynikać, iż strony umawiają się na rezultat, będzie umową pośrednictwa czy umową nienazwaną, czy umowa pośrednictwa winna lub może definiować z góry ustalony, oczekiwany przez strony rezultat, jako wyznacznik zrealizowania umowy, czy w umowie pośrednictwa pośrednik winien lub może deklarować jedynie staranne działanie, bez powiązania go z jakimkolwiek skutkiem?

Problem zdefiniowania umowy pośrednictwa

Na pośredniku ciąży też wymóg [...]