Abstrakt

Dotychczasowa praktyka w zakresie wyceny nieruchomości pozostawionych wykazuje wśród rzeczoznawców majątkowych wiele wątpliwości powstających głównie na tle braku jednolitego poglądu, czy i w jakim zakresie obligują autorów operatów szacunkowych przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami (GospNierU) oraz rozporządzeniu Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Wycena) wobec odrębnych regulacji w tym względzie w ustawie o realizacji prawa do rekompensaty z tytułu pozostawienia nieruchomości poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej (MienieZabużU).

Podejście porównawcze w praktyce wyceny nieruchomości pozostawionych

Zasadnicze znaczenie będzie miało tu pojęcie nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, tylko bowiem w wypadku braku takich nieruchomości rzeczoznawca majątkowy jest upoważniony do stosowania przepisu art. 11 ust. 4 MienieZabużU, polegającego na tym, że wartość gruntu będzie określona według przeciętnych cen transakcyjnych uzyskiwanych za nieruchomości podobne (grunty podobne do gruntu wycenianego), zaś wartość budynków i budowli według wartości odtworzeniowej.

Przyjmując pojęcie nieruchomości podobnej według GospNierU, za taką nieruchomość należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.

Z cytowanej definicji podejścia porównawczego w rozumieniu art. 11 ust. 1 MienieZabużU porównywalność nieruchomości podobnej ze względu na cechę „położenie” sprowadza się do rynku lokalnego funkcjonującego:

− obecnie w Rzeczypospolitej Polskiej;

− na obszarze określonego województwa lub miasta wydzielonego (podlaskie, mazowieckie, lubelskie, podkarpackie, świętokrzyskie, małopolskie, miasto Kraków, miasto Lublin);

− w miejscowości o zbliżonej liczbie mieszkańców, porównywalnym stopniu urbanizacji i charakterze administracyjnym do miejscowości, w której znajduje się nieruchomość pozostawiona, przy czym wymienione cechy odnoszą się do odpowiedniej miejscowości porównywalnej w przypadku, gdy przedmiotem wyceny jest nieruchomość pozostawiona położona w miejscowości o statusie miasta, zaś w przypadku, gdy przedmiotem wyceny jest nieruchomość pozostawiona położona w miejscowości o statusie wsi lub osady – cechy te odnoszą się odpowiednio do porównywalnych gmin lub powiatów (patrz § 48 ust. 2 WycenaR).

Widać z tego, że tak zdefiniowany zasięg rynku lokalnego przesądza o losie stanu tego rynku (rynek rozwinięty, nierozwinięty, stan stagnacji). W tej sytuacji analiza rynku pod kątem cen transakcyjnych uzyskanych za nieruchomości podobne jest zawężona do granic rynku lokalnego określonego przepisami prawa. Ma to istotne znaczenie szczególnie w odniesieniu do wycenianych nieruchomości pozostawionych położonych w miejscowościach o statusie miasta niezbyt dużego. Wówczas jako rynek lokalny może być przyjęty jedynie rynek odpowiedniej miejscowości porównywalnej, czyli rynek odpowiedniego miasta (miejscowość o zbliżonej liczbie mieszkańców, porównywalnym stopniu urbanizacji i charakterze administracyjnym). Może się zdarzyć, że w przypadku miasta małego np. miejscowości uzdrowiskowej nawet [...]