Abstrakt
Do przekształceń własnościowych na rynku obrotu nieruchomościami dochodzi najczęściej w wyniku dwustronnych umów kupna-sprzedaży, zawieranych pomiędzy dotychczasowym właścicielem nieruchomości z jednej strony i nabywcą chętnym do jej zakupu z drugiej. Do przekształceń tych może jednak dochodzić również w drodze nabycia nieruchomości na licytacji zorganizowanej i przeprowadzonej w ramach toczącego się postępowania egzekucyjnego z nieruchomości. Biorąc pod uwagę możliwość tzw. okazyjnego zakupu nieruchomości za korzystną cenę, taki sposób nabywania nieruchomości staje się coraz bardziej popularny. W Internecie można znaleźć informacje o planowanych licytacjach nieruchomości, co w znacznym stopniu ułatwia wyszukanie najkorzystniejszych ofert. Mając na uwadze powyższe, zasadnym wydaje się przybliżenie reguł rządzących postępowaniem egzekucyjnym i regulacji normujących prawa i obowiązki stron i uczestników postępowania egzekucyjnego z nieruchomości.
Na wstępie wskazać należy, iż celem postępowania egzekucyjnego jest zaspokojenie należności wynikającej z tytułu wykonawczego. postępowanie egzekucyjne jest inicjowane na wniosek złożony u komornika sądowego przez wierzyciela. We wniosku egzekucyjnym wierzyciel powinien wskazać składniki majątkowe stanowiące własność dłużnika, których spieniężenie pozwoli na zaspokojenie wierzyciela. Elementem koniecznym do wszczęcia postępowania egzekucyjnego z nieruchomości jest dysponowanie przez wierzyciela prawidłowym tytułem wykonawczym. Zgodnie z treścią art. 776 KPC tytułem wykonawczym jest tytuł egzekucyjny zaopatrzony w klauzulę wykonalności. Katalog tytułów egzekucyjnych został wymieniony w art. 777 KPC. Zgodnie z treścią ww. przepisu tytułami egzekucyjnymi są:
− prawomocne lub podlegające natychmiastowemu wykonaniu orzeczenie sądu, jak również ugoda zawarta przed sądem,
− prawomocne lub podlegające natychmiastowemu wykonaniu orzeczenie referendarza sądowego,
− wyrok wydany przez sąd polubowny lub ugoda zawarta przed sądem polubownym,
− ugoda zawarta przed mediatorem,
− inne orzeczenia, ugody i akty, które z mocy ustawy podlegają wykonaniu w drodze egzekucji sądowej,
− akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji i który obejmuje obowiązek zapłaty sumy pieniężnej lub uiszczenia rzeczy oznaczonych co do gatunku, ilościowo w akcie oznaczonych, albo też obowiązek wydania rzeczy indywidualnie oznaczonej, lokalu, nieruchomości lub statku wpisanego do rejestru, gdy termin zapłaty, uiszczenia lub wydania jest w akcie wskazany,
− akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji i który obejmuje obowiązek zapłaty sumy pieniężnej do wysokości wprost w akcie określonej albo oznaczonej za pomocą klauzuli waloryzacyjnej, gdy akt określa warunki, które upoważniają wierzyciela do prowadzenia przeciwko dłużnikowi egzekucji na podstawie tego aktu o całość lub część roszczenia, jak również termin, do którego wierzyciel może wystąpić o nadanie temu aktowi klauzuli wykonalności,
− akt notarialny, w którym właściciel nieruchomości albo wierzyciel wierzytelności obciążonych hipoteką, niebędący dłużnikiem osobistym, poddał się egzekucji z obciążonej nieruchomości albo wierzytelności, w celu zaspokojenia wierzyciela hipotecznego, jeżeli wysokość wierzytelności podlegającej zaspokojeniu jest w akcie określona wprost albo oznaczona za pomocą klauzuli waloryzacyjnej, i gdy akt określa warunki, które upoważniają wierzyciela do prowadzenia egzekucji o część lub całość roszczenia, jak również wskazany jest termin, do którego wierzyciel może wystąpić o nadanie temu aktowi klauzuli wykonalności,
Powyższe tytuły egzekucyjne stają się tytułami wykonawczymi po nadaniu im przez sąd klauzuli wykonalności. Dopiero tytuł egzekucyjny opatrzony klauzulą wykonalności stanowi tytuł wykonawczy upoważniający organ egzekucyjny do wszczęcia postępowania egzekucyjnego.
Podstawowe zasady postępowania egzekucyjnego
Postępowaniem egzekucyjnym, tak jak każdą procedurą, rządzą pewne podstawowe zasady. W tym miejscu warto omówić najważniejsze z nich. Podstawową zasadą postępowania egzekucyjnego jest [...]