Abstrakt
Gmina jest uprawniona do żądania zwrotu zwaloryzowanej kwoty bonifikaty od nabywcy nieruchomości bądź od osoby bliskiej po zaistnieniu przesłanek ustawowych, a nie spełnieniu się warunków określonych w umowie, gdyż ewentualne postanowienia umowy nie mogą w tym zakresie różnić się od przepisów ustawy.
Zabezpieczenie zwrotu bonifikaty poprzez ustanowienie hipoteki kaucyjnej
Zawierając umowę sprzedaży lokalu mieszkalnego, gminy zabezpieczają obowiązek zwrotu kwoty bonifikaty poprzez ustanowienie w akcie notarialnym zbycia nieruchomości, hipoteki kaucyjnej. Hipoteka dotyczy wierzytelności przyszłej, a w takim przypadku warunkiem koniecznym do jej ustanowienia jest istnienie określonego stosunku prawnego pomiędzy wierzycielem a dłużnikiem w chwili ustanowienia hipoteki oraz w chwili powstania wierzytelności. Dopuszczalność ustanowienia hipoteki zabezpieczającej zwrot bonifikaty była kwestionowana w doktrynie i orzecznictwie. Wskazywano na wygaśniecie stosunku prawnego pomiędzy gminą a nabywcą z chwilą zapłaty ceny i przeniesienia prawa do lokalu. Pogląd powyższy nie został zaakceptowany przez Sąd Najwyższy, który w uchwale z 9.12.2005 r. uznał, że „zwrot kwoty równej bonifikacie w cenie sprzedaży udzielonej nabywcy nieruchomości, o którym mowa w art. 68 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.), może być zabezpieczony hipoteką kaucyjną” (opubl. OSNC Nr 11/2006, poz. 84). W uzasadnieniu tego orzeczenia SN wyraził zapatrywanie, że „stosunek łączący gminę z nabywcą lokalu istnieje również po zapłacie przez nabywcę ceny obejmującej udzieloną mu bonifikatę”. Sąd przyjął, że wierzytelność gminy o zwrot bonifikaty udzielonej przy sprzedaży lokalu wynika ze stosunku prawnego łączącego gminę z nabywcą lokalu. Dla jej zabezpieczenia można ustanowić hipotekę kaucyjną na podstawie art. 102 § 2 ustawy z 6.7.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn. Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.).
Hipoteka kaucyjna jest obecnie powszechnym sposobem zabezpieczenia wierzytelności gminy o zwrot bonifikaty, jednak dopuszczalność stosowania tej formy zabezpieczenia po dniu 21.10.2007 r. budzi poważne wątpliwości. W orzeczeniach SN wydanych przed 22.10.2007 r. (por. uchwała SN z 6.11.2002 r., III CZP 59/02, uchwała SN z 9.12.2005 r., III CZP 112/05) oraz niekiedy w doktrynie wskazywano, że przywilej w postaci zastrzeżenia bonifikaty stanowi element umowy sprzedaży lokalu, gdyż treść stosunku zobowiązaniowego wynika nie tylko z postanowień umowy, lecz także z przepisów prawa, w tym art. 68 ust. 2 i 2a GospNierU. Na tej podstawie przyjmowano, że stosunek prawny uzasadniający w określonych sytuacjach żądanie zwrotu bonifikaty powstaje w chwili nabycia lokalu od gminy, a zapłata ceny przez nabywcę nieruchomości nie niweczy tego stosunku. Takie stanowisko było [...]