Abstrakt

Polscy rzeczoznawcy majątkowi mają swoje standardy zawodowe od maja 1995 r. To wtedy Rada Krajowa Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, wzorując się w dużej mierze na historycznie ukształtowanych, krajowych standardach brytyjskiego, Królewskiego Instytutu RICS, uchwaliła „Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych”. Zaczęły one funkcjonować jako normy zawodowe niewypływające raczej z przyjętych już zwyczajowo sposobów wyceny, a przeciwnie – stosowane w młodej wtedy jeszcze profesji, miały ten zwyczaj niejako tworzyć. Dopiero dwa i pół roku później, tj. od pierwszego stycznia 1998 r., weszła w życie ustawa o gospodarce nieruchomościami, a po upływie kolejnych niemal 8 miesięcy – od 18.8.1998 r. zaczęło obowiązywać rozporządzenie Rady Ministrów z 7.7.1998 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 98, poz. 612). Od tego momentu szacowanie nieruchomości oparte zostało na trzech filarach, tj. ustawie o gospodarce nieruchomościami (GospNierU), rozporządzeniu w sprawie zasad wyceny i sporządzania operatu szacunkowego (WycenaR) oraz standardach zawodowych.

Geneza powstania standardów

Dla zobrazowania roli standardów zawodowych w procesie wyceny i ustalenia ich skorelowania z istniejącym wówczas prawem, warto prześledzić podstawowe normy prawne wówczas przyjęte. Artykuł 156 GospNierU w ówczesnym brzmieniu precyzował, że „Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego”. Po raz pierwszy zatem operat szacunkowy jasno i w sposób jednoznaczny uzyskał status prawnie zastrzeżonej i wyłącznej opinii rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości. Ramową zawartość operatu, tryb jego sporządzania oraz zasady wyceny miała określić Rada Ministrów, stosownie do art. 159 GospNierU, który – zanim przyjął dzisiejszą postać – brzmiał następująco: „Rada Ministrów określi, w drodze rozporządzenia, szczegółowe zasady wyceny nieruchomości oraz zasady i tryb sporządzania operatu szacunkowego”. W pierwszym rozporządzeniu wykonawczym do ustawy w tym zakresie (Dz.U. z 1998 r. Nr 98, poz. 612), ustalono w § 35 ust. 4, że „Operat szacunkowy powinien być sporządzony zgodnie z zasadą szczególnej staranności, w szczególności w zakresie wskazania podstaw prawnych dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń, wyniku końcowego, zawartych w operacie wniosków oraz ich uzasadnienia”.

Bezpośrednim dopełnieniem roli standardów zawodowych w procesie wyceny stały się wówczas wskazania art. 175 ust. 1 oraz art. 178 ust. 1 GospNierU. Pierwszy z nich wskazywał bowiem, że „Rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania czynności szacowania nieruchomości zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości”.

Przepis ten, dla podkreślenia jego wagi i skutków ewentualnego niezastosowania się do niego, został wzmocniony sankcją przewidzianą we wspomnianym art. 178 ust. 1 GospNierU: „Rzeczoznawca majątkowy nie wypełniający obowiązków, o których mowa w art. 175, podlega odpowiedzialności zawodowej”.

Tak ustalony stan prawny nie określał jednocześnie kilku istotnych kwestii – żaden przepis rangi ustawowej ani też przepis rozporządzenia wykonawczego, nie definiował np., co należy rozumieć pod pojęciem standardów zawodowych, jaki powinien być tryb ich przyjmowania, normy prawne nie precyzowały również pojęcia „organizacja zawodowa” rzeczoznawców majątkowych. To jednak nie deprecjonowało roli standardów w wycenie, a wręcz przeciwnie – ich znaczenie wzrosło, uzyskały mocniejszą pozycję niż kiedykolwiek przedtem. Tak mocną, że rzeczoznawcy majątkowi sporządzając operaty, zaczęli stosowane standardy wykazywać w podstawach prawnych wyceny. Co prawda ustawodawca w art. 175 GospNierU wprowadził wyraźne rozróżnienie na przepisy prawa i standardy zawodowe, jednakże fakt umieszczenia konieczności stosowania tych ostatnich w normie prawnej, na równi z przepisem prawa – nobilitował je i spowodował, że standardy zawodowe stały się w tej sytuacji „naturalnym przedłużeniem” przepisu prawnego. A skoro tak, to logicznym i wskazanym było umieszczać wzmiankę o danym standardzie/standardach właśnie w podstawach prawnych wyceny, biorąc pod uwagę zapisy § 35 ust. 1 i 4 WycenaR. Tym bardziej że przyjęte standardy – w ówczesnym brzmieniu przepisów prawa rangi ustawowej oraz przepisów wykonawczych obowiązywały wszystkich bez wyjątku rzeczoznawców majątkowych, a uchybienie tym przepisom zagrożone było sankcją w postaci odpowiedzialności zawodowej. Stan taki utrzymał się w zasadzie aż do roku 2004, kiedy to nastąpiły kolejne zmiany GospNierU i WycenaR, a praktycznie zaistniał do czasu, gdy PFSRM podjęła uchwałę o stosowaniu Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny, po zdezaktualizowanych w dużej mierze (jak wykazała praktyka) standardach zawodowych z wydania VIII-ego, poszerzonego.

Konieczność uzgadniania standardu z ministrem

W kwestii „standardy zawodowe a podstawa prawna wyceny” zaczęły zatem od roku 2004 zachodzić dość szybkie i głębokie zmiany. Przede wszystkim od 22.9.2004 r. zaczęła obowiązywać istotna nowelizacja GospNierU (Dz.U. Nr 141, poz. 1492 ze zm.), a wraz z nią weszło w życie nowe rozporządzenie Rady Ministrów z 21.9.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109). Zmiany w ustawie doprecyzowały [...]