Abstrakt

Po II wojnie światowej znaczna część nieruchomości położonych na terenach miejskich wraz ze znajdującymi się na nich budynkami mieszkalnymi przeszła na własność Skarbu Państwa. Lokale mieszkalne w większości miejscowości w kraju zostały objęte publiczną gospodarką lokalami, a ich przydział był dokonywany na podstawie decyzji administracyjnych (tzw. szczególny tryb najmu)¹. Przemiany ustrojowe po 1989 r. umożliwiły powszechną prywatyzację państwowych zasobów mieszkaniowych. Przywrócenie samorządu terytorialnego było katalizatorem intensyfikującym działania zmierzające do uwłaszczenia najemców mieszkań komunalnych. W celu ułatwienia zakupu nieruchomości lokalowej nabywcom udzielane są przez gminy bonifikaty, których wysokość dochodzi do 90% wartości nieruchomości. Stosowana przy zakupie lokalu mieszkalnego obniżka ceny jest formą pomocy, jakiej ich dotychczasowym najemcom udziela się ze środków publicznych. Nabycie własności lokalu mieszkalnego umożliwia obrót nieruchomością niezwłocznie po jej wpisaniu do księgi wieczystej, a tym samym umożliwia uzyskanie korzyści majątkowych przez osoby, które nabyły lokal na preferencyjnych warunkach. W celu przeciwdziałania tym praktykom ustawodawca w przepisach regulujących sprzedaż nieruchomości po obniżonej cenie określił także warunki zwrotu kwoty bonifikaty. Przepisy regulujące zwrot bonifikaty udzielonej przy sprzedaży nieruchomości są w różny sposób interpretowane przez organy administracji publicznej, a także przez sądy powszechne. Szczególnie niekorzystnym zjawiskiem są rozbieżności interpretacyjne dotyczące zwrotu bonifikaty udzielonej przy nabyciu lokalu mieszkalnego.

Ustawowe regulacje dotyczące udzielenia bonifikaty od ceny sprzedaży nieruchomości gminnych i skarbowych

Zasady gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa oraz własność jednostek samorządu terytorialnego określa ustawa z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.; dalej GospNierU). W art. 68 GospNierU zawarte zostały regulacje dotyczące udzielania oraz zwrotu bonifikaty od ceny nabycia nieruchomości. Pierwotnie przepis ten składał się z trzech ustępów regulujących odpowiednio udzielanie bonifikaty, zwrot kwoty równej zwaloryzowanej bonifikacie oraz udzielanie bonifikaty od ceny nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków. Na podstawie art. 68 ust. 1 pkt 7 GospNierU właściwy organ za zgodą wojewody lub rady gminy mógł udzielić bonifikaty od ceny nieruchomości, jeżeli była ona sprzedawana jako lokal mieszkalny. Zwrotu udzielonej bonifikaty po jej waloryzacji, właściwy organ mógł żądać, na podstawie art. 68 ust. 2 GospNierU, jeżeli nabywca nieruchomości przed upływem 10 lat, licząc od dnia jej nabycia, zbył lub wykorzystał nieruchomość na inne cele niż wymienione w ust. 1 pkt 1–3 i 7 GospNierU. Nie dotyczyło to zbycia na rzecz osoby bliskiej. Przepis ust. 3 art. 68 GospNierU dotyczył bonifikaty od ceny nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków.

Regulacje te ulegały kilkukrotnym zmianom. Ideą towarzyszącą kolejnym modyfikacjom systemu udzielania i zwrotu dopłat było z jednej strony umocnienie dotychczasowych najemców w przysługującym im prawie do lokalu, a z drugiej strony ograniczenie spekulacyjnych działań nabywców i możliwości szybkiego wzbogacenia się na nieruchomościach nabytych na preferencyjnych cenowo warunkach².

W świetle obowiązujących przepisów art. 67 i 68 GospNierU nieruchomości stanowiące własność Skarbu Państwa lub gminy mogą być sprzedawane w drodze przetargu lub w drodze bezprzetargowej. Cenę nieruchomości ustala się na podstawie ich wartości. Jeżeli sprzedaż nieruchomości następuje w drodze bezprzetargowej, cenę nieruchomości ustala się w wysokości nie niższej niż jej wartość lub równej jej wartości (art. 67 ust. 3 i 3a GospNierU).

W art. 68 GospNierU zamieszczono dwie podstawy prawne uzasadniające obniżenie ceny nieruchomości gminnej lub skarbowej. Jedną z nich są wymienione w ust. 1 przypadki, w których właściwy organ może udzielić bonifikaty od ceny nieruchomości sprzedawanej w drodze bezprzetargowej na podstawie odpowiedniego zarządzenia wojewody albo uchwały rady gminy lub sejmiku³. Zarządzenie wojewody albo uchwała rady lub sejmiku określa [...]