Abstrakt

Podejście do sposobu zarządzania nieruchomością różni się w zależności od rodzaju zarządzanej nieruchomości. Należy pamiętać, że tak naprawdę nie ma dwóch identycznych nieruchomości i do każdej nieruchomości zarządca powinien podchodzić indywidualnie. Oczywiście w danej grupie nieruchomości pewne zachowania i podejście oraz wymagana wiedza są takie same. W tym artykule chcę Państwu pokazać, o czym zarządca powinien pamiętać przy zarządzaniu nieruchomościami komercyjnymi, a na co powinien zwrócić uwagę przy zarządzaniu nieruchomościami mieszkalnymi. Jednocześnie przedstawię wspólny mianownik dla obowiązków i zadań, które zarządca wykonuje bez względu na rodzaj nieruchomości.

Klient i jego cel

W pierwszej kolejności należy zdefiniować naszego klienta oraz cel, jaki stawia on przed zarządcą nieruchomości. W przypadku nieruchomości komercyjnych podstawowym celem klienta jest zysk. Zatem zadaniem zarządcy nieruchomości jest dopilnowanie, żeby nieruchomość generowała zysk, który przede wszystkim jest związany z zawartymi umowami najmu. Zarządca czuwa więc nad tym, żeby powierzchnie były wynajęte, a umowy najmu przedłużane. Oprócz tego musi zapewnić najemcy komfort i jakość usług świadczonych w budynku, bo to w dużej mierze przyczynia się do tego, że najemca zostaje w budynku na kolejne okresy. Przy tym wszystkim należy dbać o utrzymanie nieruchomości w odpowiednim stanie technicznym, określonym przez standard budynku lub jego klasę. Zatem bardzo ważnym zadaniem i umiejętnością zarządcy nieruchomości komercyjnej jest negocjowanie umów najmu. To właśnie zarządca w imieniu właściciela ustala warunki przedłużenia umowy najmu na korzystnych warunkach. Musi zadbać o klarowne i jasne zapisy warunków najmu, żeby koszty eksploatacyjne były rozliczane, czynsz indeksowany, umowa najmu miała szereg zabezpieczeń. Poza tym zarządca powinien cały czas kontrolować terminy wygaśnięcia umów najmu lub daty ich przedłużenia, żeby w odpowiednim czasie rozpocząć negocjacje.

W przypadku nieruchomości mieszkalnych głównym celem właściciela, czyli wspólnoty mieszkaniowej, jest zapewnienie prawidłowego i ciągłego funkcjonowania nieruchomości. O zysku możemy mówić wtedy, kiedy wspólnota czy spółdzielnia mieszkaniowa czerpie tzw. pożytki z najmu powierzchni usługowych lub reklamowych. Zatem w przypadku nieruchomości mieszkalnych działania zarządcy nieruchomości koncentrują się na utrzymaniu samej nieruchomości, na kontrolowaniu i nadzorowaniu firm obsługujących budynek, żeby w prawidłowy sposób świadczyły usługi określone w umowach serwisowych.

Właścicielem nieruchomości komercyjnej mogą być instytucje, wszelkiego rodzaju fundusze (emerytalne, inwestycyjne), inwestorzy prywatni, banki, firmy telekomunikacyjne, towarzystwa ubezpieczeniowe itd. Zwykle w firmie wyznaczona jest osoba do kontaktu z zarządcą nieruchomości. W przypadku nieruchomości mieszkalnej np. wspólnoty mieszkaniowej klientem jest każdy z właścicieli. Wspólnota mieszkaniowa powołuje zarząd, który to głównie kontaktuje się z zarządca. Ale faktem jest, że tak naprawdę każdy z właścicieli może kontaktować się z zarządcą. Zatem zarządca musi reagować na sugestie różnych osób. Zwróćmy uwagę, że każdy z właścicieli może mieć różny punkt widzenia na dany aspekt czy problem. Przy zarządzaniu nieruchomościami mieszkalnymi w kontaktach z właścicielami zarządca musi wykazać się dużą asertywnością i dyplomacją.

Z uwagi na cele stawiane przez właściciela zarządca nieruchomości komercyjnej głównie skupia się na [...]