Abstrakt

Encyklopedyczna definicja katastru to urzędowy spis nieruchomości, wywodząc swój źródłosłów od łacińskiego catastrum. W momencie powstania tego terminu (wiele stuleci wstecz) zaistniało zapotrzebowanie na ścisłe, a więc matematyczne, zmodelowanie i równoczesne opisanie sytuacji powstałej w wyniku pojawienia się zjawiska przypisania fragmentu powierzchni naszej planety komuś.

Twierdzę też, że w momencie, ginącym w mroku prehistorii, gdzieś funkcjonujący władca NN, komuś NN, za coś przyznał władanie nad fragmentem powierzchni ziemi. Jak wynika z greckiej mitologii z otchłani niebytu jako pierwsza wyłoniła się Matka Gaja wszystko żywiąca, płodna Matka-Ziemia, Pani o piersi szerokiej, Władczyni elementów, Najstarsza z Bóstw, Praźródło wszelkiego życia. No i stało się! Matka Ziemia zaczęła być parcelowana! Zrodziło to natychmiastowe pytania: co, gdzie, ile, komu?

Pytanie „co?” nie miało początkowo racji bytu, ponieważ powierzchnia Matki Ziemi miała wszelkie cechy pierwotności. Natomiast pytanie „gdzie?” to już technika, matematyka i w efekcie mapa. Pytanie „ile?” to znowu technika i matematyka z koniecznością udzielenie odpowiedzi wyrażonej liczbami, w zdefiniowanych jednostkach. Natomiast pytanie „komu?” stało się praźródłem najsilniejszego z dzisiejszych praw cywilizacyjnych – prawa własności, chroniącego miliony wydzielonych z powierzchni Matki Ziemi jej fragmentów. Zapewne dzięki temu pojawiło się zapotrzebowanie na zbudowanie systemu porządkującego gospodarowanie ziemią. W dniu dzisiejszym nosi on nazwę – SYSTEM KATASTRALNY. Twierdzę, że właśnie dzięki temu pojawił się na świecie porządek ilościowy, kwantyfikujący jakość.

Systemy katastralne budowano z myślą o tych wszystkich, którzy mają prawo do ziemi (już rozumianej jako grunt), z czego wynikają określone prawa i obowiązki związane z gospodarowaniem tą ziemią. Były to i są zarówno ukształtowane społeczności (od plemion, przez państwo do samorządu), jak i posiadacze indywidualni. System katastralny musi jednoznacznie ujawnić przedmioty władania w sensie ich charakterystyk jakościowych (rodzaj, wyposażenie, zabudowa, uzbrojenie), ilościowych (powierzchnia, kubatura) oraz sytuacyjnych (położenie, dostęp) jako wiązkę praw i obowiązków przypisanych jednoznacznie określonemu podmiotowi.

Termin „kataster” wywodzący się z łacińskiego catastrum doczekał się wielu definicji i interpretacji. W Polsce pojęcie to zastąpiono w 1955 r. kontrowersyjnym terminem „ewidencja gruntów i budynków” i choć do pojęcia „kataster” stopniowo wracamy, to właśnie ten termin budzić zaczął niechęć i przerażenie z chwilą nadania mu formy przymiotnikowej – katastralna wartość i katastralny podatek! Brak rozumienia terminu „kataster” w społeczeństwie jest oczywisty, ponieważ bardziej powszechnym jest termin „geodezja”, jako synonim niezbędnego porządku w sytuacyjnym umiejscowieniu w otoczeniu tego fragmentu terenu, którego jest się władającym. Następną oczywistością jest brak rozumienia terminu „kataster” przez dziennikarzy, istnieniem których jest społeczne zapotrzebowanie na informacje, które społeczeństwo chłonie i które społeczeństwa mentalność kształtują. Niestety ze smutkiem trzeba stwierdzić, że wielu dzisiejszych, znanych nam dobrze z radia i telewizji dziennikarzy „nie wie, że nie wie”. Za czasów mej młodości (jestem dinozaurem) na studia dziennikarskie przyjmowano wyłącznie ludzi, którzy ukończyli wcześniej studia w konkretnej dyscyplinie, co gwarantowało, że po ukończeniu studiów dziennikarskich, znając warsztat, pisać będą perfekcyjnie, po dziennikarsku na znany im temat. Niestety to już przeszłość!

Kiedy, o niebywałej aktywności, z pierwszego nadania (1992) rzeczoznawca majątkowy Pan Bogdan Grzechnik (geodeta) zorganizował w Nowym Sączu konferencję na temat przyczyn opóźnień w budowie sieci autostrad – w dniu otwarcia tej konferencji musiał ustosunkować się do artykułu na pierwszej stronie dziennika o krajowym zasięgu, gdzie znalazł się kategoryczny wniosek: „Przyczyną opóźnień w realizacji programu budowy sieci autostrad jest istnienie w Polsce katastru.” Wniosek był kategoryczny – zlikwidować w Polsce kataster! Przyznaję, że podobnej bzdury w życiu nie spotkałem.

Bezsensowny termin „podatek katastralny” rozumiany, co oczywiste, jako podatek od wartości nieruchomości czyni w oczach społeczeństwa z katastru demona i kata. Nonsens!!! Choć nas rzeczoznawców majątkowych jest w Polsce już ponad 5000, wielu z nas nie za bardzo rozumie – co to jest ten kataster, choć w podświadomości czujemy, że bez jego funkcjonowania nasz zawód nie mógłby przecież istnieć. Celem, ku któremu zmierzam, jest zatem jednoznaczne zdefiniowanie terminu KATASTER, w czym skutecznie przeszkadza nieład terminologiczny i organizacyjny panujący aktualnie w Polsce.

Rodzaje katastrów funkcjonujących w systemie

W swej pierwotnej postaci kataster był systemem rejestracji nadań ziemskich opisujących każde z nich, wymieniający władającego i definiujący rodzaj i wielkość obciążeń.. W miarę upływu czasu wymagania w stosunku do katastru zmieniły się, a jego funkcje ulegały rozszerzeniu. Nie ulega wątpliwości, że katastrowi nadano u jego zarania funkcję fiskalną i funkcję tę pełni po dziś dzień, tworząc podstawę wymiaru podatków. Stąd zasadna nazwa kataster fiskalny, powszechnie funkcjonująca na całym prawie świecie. Funkcji fiskalnej katastru towarzyszyć musiała natychmiast funkcja informacyjna, dotycząca zarówno podmiotów, jak i przedmiotów nieruchomości. W miarę upływu czasu wykształtować musiał kataster samodzielną funkcję prawną, zadaniem której stało się rejestrowanie praw do nieruchomości. Pamiętajmy, że od czasu ustanowienia na pierwszej w historii nieruchomości pierwszego w historii prawa rzeczowego (własności), dziś na współczesnej nieruchomości ustanowić można oprócz dwóch praw rzeczowych jeszcze wiele innych praw. Stąd pojęcie katastru prawnego.

Funkcja informacyjna katastru nieruchomości rozbudować musiała się głównie za sprawą przyrostu demograficznego, skutkiem czego pierwotne nieruchomości stawały się w niezwykle szybkim tempie przedmiotem podziału, a następnie również transakcji. Wówczas termin ten [...]