Abstrakt

O dopuszczalności pobrania opłaty planistycznej nie przesądza samo uzyskanie przez właściciela nieruchomości możliwości inwestycyjnych, atrakcyjniejszych pod względem także wartościowym, od stanu sprzed uchwalenia planu lub zmiany dotychczasowego planu, ale dopiero zbycie nieruchomości, w wyniku którego właściciel odnosi korzyść z faktu, iż nieruchomość o atrakcyjniejszej możliwości inwestycyjnej posiada tym samym większą wartość (zwiększa się na nią popyt), stanowi potencjalne źródło wyższych dochodów, a jednocześnie większą możliwość jej zbycia z racji większego zainteresowania ze strony potencjalnych nabywców.

Zbycie nieruchomości przez dotychczasowego właściciela lub użytkownika wieczystego

Dopuszczalność pobrania opłaty planistycznej wiąże się, obok zaistnienia wzrostu wartości nieruchomości i ustalenia w planie miejscowym wysokości stawki procentowej, z dokonaniem zbycia nieruchomości przez jej właściciela lub użytkownika wieczystego przed upływem pięciu lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 3 i 4 ustawy z 27.3.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm.; dalej PlanZagospPrzestrzU). Do pobrania opłaty planistycznej nie jest więc wystarczające samo wejście w życie planu miejscowego, według którego ustaleń nieruchomość zyskuje na wartości. Wejście w życie planu miejscowego z nowymi ustaleniami dotyczącymi przeznaczenia dla dotychczasowych nieruchomości skutkuje zatem zwiększoną możliwością inwestycyjną dla ich właścicieli, którzy realizując zamierzenia wynikające z nowego przeznaczenia, nie są zobowiązani do uiszczenia opłaty planistycznej tylko dlatego, że sami uzyskali możliwość korzystniejszego wykorzystania inwestycyjnego nieruchomości niż dotychczas. Dopiero zbycie nieruchomości w terminie ustawowo wyznaczonym (przed upływem pięciu lat od dnia obowiązywania planu) skutkuje powstaniem po stronie gminy uprawnienia do pobrania opłaty planistycznej.

Zbycie nieruchomości, jako pojęcie natury prawnej, nie zostało jednak w ustawie o planowaniu zdefiniowane, dlatego też jego rozumienie dla potrzeb pobrania opłaty planistycznej jest na tyle istotne, że od jego rozumienia zależy możliwość nie tylko pobrania opłaty planistycznej, jako przysporzenia dochodu gminie, ale tym samym także powstanie po stronie właściciela nieruchomości zobowiązania finansowego do uiszczenia tej opłaty po jej uprzednim wymierzeniu w drodze decyzji administracyjnej wydawanej przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Nie ulega wątpliwości, iż pojęcie „zbycie” należy odnieść przede wszystkim do tylko tych czynności prawnych, których przedmiotem jest przeniesienie prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego przysługujących do nieruchomości, a więc do czynności mającej charakter rozporządzający tymi prawami, gdy w ich wyniku następuje zmiana podmiotu tych praw. Pojęcie zbycie nie obejmuje zatem czynności zobowiązujących do przeniesienia tych praw, które nie mają skutku rozporządzającego. W wyniku czynności tylko zobowiązującej nie dochodzi bowiem do zbycia prawa jako zmiany podmiotu tego prawa. Kontrowersje w praktyce wydawania decyzji o ustaleniu opłaty planistycznej budzi jednak okoliczność, które spośród czynności rozporządzających oznaczają „zbycie” w rozumieniu przepisu określającego dopuszczalność pobrania opłaty planistycznej. Nie ulega bowiem wątpliwości, iż opłata planistyczna – w przypadku uchwalenia planu miejscowego lub jego zmiany – może stanowić [...]