Abstrakt

W poprzednich artykułach skoncentrowaliśmy się na podstawach matematyki finansowej, omawiając kolejno następujące zagadnienia:

– stopa procentowa i stopa zwrotu;

– stopa dyskontowa i dyskontowe metody wyceny;

– stopa kapitalizacji i mnożnikowe metody wyceny.

Czytelnik mógł dojść do wniosku, iż albo wycena nieruchomości w podejściu dochodowym jest bardzo skomplikowana, albo też przedstawionych zostało dużo wzorów, które nie mają praktycznego zastosowania. Celem poprzednich artykułów było udowodnienie, iż stosowane w metodach dochodowych wzory bazują na ogólnych zależnościach wynikających z matematyki finansowej, a co za tym idzie pomiędzy tymi wzorami zachodzą ścisłe relacje matematyczne. Z tego punktu widzenia omówione do tej pory zagadnienia mają charakter fundamentalny, nadrzędny względem kwestii dochodów i ryzyka czy też przepisów prawa. Dodajmy, iż matematyka finansowa nie zajmuje się (przynajmniej bezpośrednio) zagadnieniem dochodów i ryzyka, a jednie kwestią zależności matematycznych pomiędzy przyszłymi przepływami pieniężnymi a ich wartością bieżącą.

Należy przy tym wyraźnie zaznaczyć, iż przez nadrzędność matematyki finansowej nad przepisami prawa rozumieć będziemy, iż prawo nie może stać w sprzeczności z zależnościami matematycznymi (jest to oczywiste). W szczególności rozporządzenie Rady Ministrów z 21.9.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207 z 2004 r. poz. 2109 ze zm.; dalej WycenaR), nie zawiera takich zapisów; zawiera jednak pewne regulacje ograniczające możliwość wykorzystywania niektórych rozwiązań na obszarze wyceny nieruchomości.

Niniejszy artykuł stanowić będzie swoisty pomost pomiędzy omówionymi już zagadnieniami matematyki finansowej a metodami stosowanymi w wycenie nieruchomości komercyjnych. Kolejno zostały omówione następujące tematy:

– metody wyceny nieruchomości a obowiązujące przepisy prawa;

– klasyfikacja metod wyceny nieruchomości;

– definicje wybranych rodzajów wartości nieruchomości;

– optymalny sposób użytkowania nieruchomości.

Jednocześnie, odpowiadając na pytania czytelników, pod koniec artykułu zostały omówione dwa zagadnienia z zakresu matematyki finansowej, które jednocześnie są w pewien sposób uregulowane w rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości. W szczególności dotyczy to takich tematów jak:

– definicja zasady współmierności stóp i dochodów (§ 14 rozporządzenia);

– kwestia „stałych” dochodów w technice kapitalizacji prostej (§ 9.1 rozporządzenia).

Metody wyceny nieruchomości a obowiązujące przepisy prawa

Celem niniejszego cyklu artykułów jest przedstawienie zasad wyceny nieruchomości w ujęciu merytorycznym. Przedstawione zostaną rozwiązania, które są zgodne z zasadami matematyki finansowej, zgodne z teorią wyceny inwestycji (w szczególności w kwestii dochodu i ryzyka), mające oparcie w modelach opisujących współzależności na rynku nieruchomości oraz w modelach koncentrujących się na opisie dynamiki pojedynczych nieruchomości. Jednocześnie są to rozwiązania, które są powszechnie stosowane za granicą i pozostają w zgodzie z Międzynarodowymi Standardami Wyceny (IVS – International Valuation Standards).

Zauważmy ponadto, iż „wycena nieruchomości” jest terminem bardzo pojemnym, dotyczy bowiem określania różnego rodzaju wartości, tak wartości rynkowej, jak i szeregu wartości nierynkowych, z których część (np. wartość odtworzeniowa) zdefiniowana jest w ustawie z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.; dalej GospNierU), część w innych aktach prawnych (np. wartość godziwa), a niektóre rodzaje wartości nie zostały zdefiniowane w przepisach prawa, lecz w standardach wyceny lub w standardach rachunkowości.

W kolejnych artykułach będą zademonstrowane rozwiązania o charakterze ogólnym, które są stosowane w wycenie wartości rynkowej i wartości nierynkowych, przy czym w sytuacji, w której przedstawiane rozwiązanie stać będzie w sprzeczności z obowiązującymi w Polsce przepisami, zostanie to odpowiednio [...]