Abstrakt
Stopa kapitalizacji prostej jest ilorazem dwóch wielkości – rocznego dochodu oraz ceny lub wartości przedmiotu inwestycji. Stopa kapitalizacji nie jest miarą efektywności inwestycji, przy czym, w pewnych szczególnych przypadkach, jej wartość liczbowa równa jest wartości liczbowej stopy zwrotu.Mnożnikowe metody wycenyPrzez mnożnikową metodę wyceny rozumie się metodę, w której wynik jest iloczynem dwóch czynników:
– liczby jednostek porównawczych;– jednostkowej ceny rynkowej.W tym ujęciu metody mnożnikowe traktowane są jako metody porównawcze, gdyż poziom cen jednostkowych ustalany jest w oparciu o analizę rynku podobnych (porównywalnych) inwestycji.Jedną z najistotniejszych decyzji jest odpowiedni (właściwy) wybór jednostki porównawczej. Z punktu widzenia zasad wyceny powinien to być podstawowy parametr (cecha) inwestycji o charakterze ilościowym. W przypadku nieruchomości takim parametrem może być określona miara „wielkości” nieruchomości (pow. działki, pow. użytkowa, kubatura itp.), niemniej jednak przy wycenie nieruchomości generujących cykliczne przepływy pieniężne często stosowanym parametrem porównawczym jest okresowy, z reguły roczny, dochód (uwaga: na tym etapie nie wnikając, o jaki rodzaj dochodu chodzi – systematyzację terminologiczną w tym zakresie wprowadzimy w następnym artykule).Należy zaznaczyć, iż mnożnikowe metody wyceny są metodami stosowanymi dla różnego rodzaju inwestycji, niekoniecznie nieruchomości, np. na obszarze wyceny spółek do mnożnikowych metod wyceny zaliczyć można m.in. metodę wskaźnika cenowego zysku P/E (ang. Price to Earnings Ratio). Wartość akcji spółki równa jest tutaj iloczynowi zysku netto przypadającego na jedną akcję EPS (ang. Earnings Per Share) oraz wskaźnika P/E ustalonego w oparciu o dane z rynku (tutaj: kapitałowego).[...]