Abstrakt

Prawo użytkowania wieczystego jest prawną formą korzystania z nieruchomości gruntowych stanowiących wyłącznie własność publiczną przez osoby prawne i osoby fizyczne. Użytkowanie wieczyste jest prawem rzeczowym (podmiotowym) względnie trwałym, celowym, terminowym i odpłatnym.

Jednym z istotnych warunków wykonywania prawa użytkowania wieczystego (z nielicznymi wyjątkami) jest ponoszenie opłat za korzystanie z nieruchomości, jako korzystanie z cudzej własności, w tym przypadku własności publicznej, która powinna zasadniczo służyć ogółowi – jako mienie publiczne – ale służy w istocie tylko użytkownikowi wieczystemu w ramach ustanowionego na jego rzecz prawa użytkowania wieczystego. Odpłatność z tytułu wykonywania prawa użytkowania wieczystego oparta jest na dwóch rodzajach opłat, opłacie pierwszej i opłatach rocznych. W klasycznym wykonywaniu omawianego prawa użytkownik wieczysty zobowiązany jest do uiszczania obu tych opłat, przy czym pierwsza opłata wnoszona jest jednorazowo, opłaty roczne zaś wnoszone są sukcesywnie co rok, przez czas trwania (wykonywania) prawa użytkowania wieczystego.

Obok tego należy wskazać również na wtórną funkcję tych opłat, jako opłaty za gwarantowanie przez publicznoprawnego właściciela nieruchomości użytkownikowi wieczystemu niezakłóconego i nienaruszanego przez innych korzystania z nieruchomości z wyłączeniem innych osób i jednostek organizacyjnych. Należy przy tym podkreślić, że przedmiotem użytkowania wieczystego jest nieruchomość stanowiąca własność publiczną, która to własność z natury podmiotu jej własności powinna służyć realizacji zadań publicznych. Przez fakt, iż podmiot publicznoprawny posiada jednak nadwyżkę nieruchomości ponad niezbędne do realizacji zadań publicznych, właśnie te nieruchomości mogą zostać oddane w użytkowanie wieczyste. W ten sposób podmiot publicznoprawny staje się uczestnikiem obrotu cywilnoprawnego, który nie służy jednak realizowaniu zadań publicznych. Podmiot publicznoprawny przyjmuje zatem rolę redystrybucyjną w udostępnianiu nieruchomości do długotrwałego korzystania z nich przez określone podmioty z wyłączeniem innych osób, także więc z wyłączeniem podmiotu publicznoprawnego w korzystaniu z nieruchomości. Redystrybucyjna rola wyraża się w nabywaniu nieruchomości przez podmioty publicznoprawne w trybach ustawowo określonych, w tym w sposób przymusowy (wywłaszczenie i nacjonalizacja), aby następnie nieruchomości te udostępnić do korzystania innym podmiotom w wyniku oddania ich w użytkowanie wieczyste. Redystrybucyjna rola Skarbu Państwa w gospodarce nieruchomościami wynika w szczególności z wielu aktów prawnych obowiązujących przed 1990 r., na podstawie których masowo przejmowano znaczne areały gruntów stanowiących własność prywatną, aby następnie nieruchomości te przekazać do korzystania innym podmiotom w różnych formach prawnych, w tym w ramach ustanowienia użytkowania wieczystego. Klasycznym przykładem takiego aktu prawnego jest [...]