Abstrakt
Kaucja jest instytucją dość powszechnie stosowaną przy zawieraniu różnego rodzaju umów w obrocie gospodarczym. Funkcjonuje np. przy świadczeniu usług najmu, w umowach zawieranych przez deweloperów czy w praktyce bankowej. Znajduje zastosowanie także w umowach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami zawieranych z zamawiającymi usługi po stronie popytu. Instytucja kaucji w praktyce pośrednictwa na rynku nieruchomości wzbudza jednak wiele wątpliwości, zwłaszcza w stosunkach konsumenckich.
Definicja
Przepisy prawa nie definiują pojęcia kaucji (łac. cautio – środek ostrożności), w związku z tym należy odwołać się do wykładni językowej. W tymże potocznym rozumieniu jest to suma pieniężna złożona jako gwarancja dotrzymania zobowiązania i stanowiąca odszkodowanie w razie niedopełnienia zobowiązania1. Może być wykorzystana na pokrycie strat powstałych z wykonania umowy. Z istoty tej instytucji wynika, że ma ona zwrotny charakter. W momencie wręczenia nie jest znane definitywne przeznaczenie przekazanych środków pieniężnych, nie jest to zatem trwałe przysporzenie. Wiadomo jedynie, że kaucja będzie pozostawała w dyspozycji strony umowy, która ją otrzymała. O ostatecznym jej przeznaczeniu rozstrzygają konkretne postanowienia umowne, ustalające warunki i okoliczności przyjęcia, zwrotu lub zatrzymania środków pieniężnych. Szczególnym rodzajem kaucji są kaucje gwarancyjne. Służą one zabezpieczeniu interesów osób, które je otrzymują w związku z ryzykiem poniesienia szkody na skutek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania przez drugą stronę umowy. Dający kaucję nie może żądać zwrotu powierzonych środków do momentu prawidłowego wywiązania się ze swoich zobowiązań. Strona, która przyjęła kaucję, jest zazwyczaj upoważniona do zaspokojenia się z przedmiotu kaucji bądź to w formie odszkodowania za poniesiony uszczerbek, bądź zaliczenia środków pieniężnych w poczet wynagrodzenia za wykonane częściowo świadczenie wzajemne. Postanowienia umowne dotyczące kaucji powinny być dostatecznie precyzyjne, aby nie budziły wątpliwości w kwestii uprawnienia do zatrzymania kaucji. Ryzyko powstania ewentualnych sporów, związanych ze zwrotem lub zatrzymaniem kaucji, jest prawdopodobne chociażby w sytuacji, kiedy strony nie zastrzegły w umowie uprawnienia do zatrzymania kaucji w razie odstąpienia od umowy. Nie wydaje się jednak zasadne przyjęcie tezy, że kaucja jest świadczeniem, o którym mowa w art. 494 KC. Stanowi on m.in. o tym, że strona, która odstępuje od umowy wzajemnej, obowiązana jest zwrócić drugiej stronie wszystko, co otrzymała na mocy umowy.
Istota kaucji gwarancyjnej w pośrednictwie
Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami jest działalnością zawodową, która zgodnie z art. 179 ust. 1 ustawy z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651; dalej GospNierU), polega na wykonywaniu [...]