Abstrakt
Zasiedzenie należy do pierwotnych sposobów nabycia prawa własności. W ostatnich latach odnotowuje się w Polsce wzrost zainteresowania posiadaczy nieruchomości uzyskaniem orzeczenia sądowego stwierdzającego zasiedzenie prawa własności. Niewątpliwie zjawisko to wynika z przemian społeczno-gospodarczych ostatnich lat, które związane są z przywróceniem znaczenia i poszanowania wobec prawa własności, ale sytuacja taka wynikać może także z wciąż nieuporządkowanego stanu prawnego bardzo wielu nieruchomości. Stąd też problematyka instytucji zasiedzenia prawa własności nieruchomości zasługuje na dokładniejsze omówienie, w szczególności zwracając uwagę na najbardziej problematyczne kwestie, jakie pojawiają się w postępowaniach sądowych o stwierdzenie zasiedzenia.
Uregulowania prawne
kodeks cywilny (KC) w art. 172 stanowi, iż posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność tej nieruchomości, o ile posiada nieruchomość jako posiadacz samoistny po upływie 20 lat (jeżeli uzyskał posiadanie w dobrej wierze), bądź po upływie 30 lat (jeżeli uzyskał posiadanie w złej wierze). Jak zatem wynika z tego przepisu, o zasiedzeniu może być mowa po spełnieniu przez posiadacza dwóch zasadniczych przesłanek: upływu odpowiedniego okresu czasu i samoistnego posiadania nieruchomości. Sam upływ czasu nie jest wystarczającym warunkiem zasiedzenia własności nieruchomości. O długości okresu czasu, jaki musi upłynąć, by doszło do zasiedzenia, decyduje dobra bądź zła wiara posiadacza w chwili uzyskania posiadania nieruchomości. Drugą przesłanką zasiedzenia jest samoistny charakter posiadania, z czym wiąże się najwięcej problemów i co bywa najczęstszą przyczyną oddalania wniosków o stwierdzenie zasiedzenia. By doszło do zasiedzenia, posiadacz musi posiadać określoną nieruchomość w sposób samoistny, a więc władać nią jak właściciel. Oznacza to, że do stwierdzenia zasiedzenia nie wystarczy samo wykazanie, że posiadało się określoną nieruchomość, czy z niej korzystało, ale należy wykazać samoistność posiadania, co pomimo domniemania samoistności posiadania wynikającego z art. 339 KC, stanowi najczęściej największą trudność.
Należy pamiętać także o uregulowaniu art. 173 KC. Jest w nim mowa o tym, że jeżeli właściciel nieruchomości, przeciwko któremu biegnie zasiedzenie, jest małoletni, to zasiedzenie nie może skończyć się przed upływem dwóch lat od uzyskania przez właściciela pełnoletniości.
Upływ czasu niezbędnego do zasiedzenia można liczyć poprzez zsumowanie czasu posiadania aktualnego posiadacza i jego poprzednika prawnego, jeśli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania (art. 176 § 1 KC). Dotyczy to także sytuacji, w której obecny posiadacz jest spadkobiercą poprzedniego posiadacza (art. 176 § 2 KC).
Co może być przedmiotem zasiedzenia?
Przedmiotem zasiedzenia w kontekście posiadania nieruchomości może być prawo własności oraz prawo wieczystego użytkowania. Zasiedzenie może dotyczyć także służebności gruntowej, co nie jest jednakże przedmiotem niniejszego opracowania.
Należy przede wszystkim wskazać, że zasiedzenie może dotyczyć tylko takiej rzeczy, która może być przedmiotem własności1. Przedmiotem własności może być jednakże każdy rodzaj nieruchomości: nieruchomość gruntowa, lokalowa i budynkowa, przy czym zasiedzenie własności nieruchomości budynkowej, jako prawa związanego, nastąpić może wyłączenie jednocześnie z zasiedzeniem prawa głównego, czyli łącznie z użytkowaniem wieczystym, co wynika z treści art. 235 § 2 KC.
Prawo wieczystego użytkowania może być przedmiotem zasiedzenia wyłącznie, jeżeli zostało ono już wcześniej ustanowione2. W drodze zasiedzenia nie może zatem powstać nowe prawo wieczystego użytkowania wieczystego. Prawo to powstaje wyłącznie na podstawie umowy i po wpisie do księgi wieczystej. Zasiedzenie prawa użytkowania wieczystego biegnie zaś przeciwko poprzedniemu użytkownikowi wieczystemu.
Przedmiotem zasiedzenia może być zarówno cała nieruchomość, będąca wyodrębnioną już działką gruntu, jak też część takiej nieruchomości dająca się fizycznie wydzielić. Zasiedzieć można też cały wyodrębniony już lokal będący samodzielnym przedmiotem odrębnej własności. Niedopuszczalne jest jednak zasiedzenie części składowej rzeczy, stąd nie można zasiedzieć pokoju czy pomieszczenia wchodzącego w skład lokalu. Odrębną nieruchomością może być jedynie [...]