Abstrakt

Scaleniem i podziałem mogą być objęte jedynie nieruchomości niezabudowane, które są dopiero przeznaczone w planie miejscowym do określonej zabudowy. Temu bowiem służy scalenie i podział, aby uzyskać najkorzystniejszą konfigurację przestrzenno-obszarową do zainwestowania nieruchomości zgodnie z przeznaczeniem określonym w planie miejscowym. Nie można jednak wykluczyć dopuszczalności ujęcia w granicach obszaru przeznaczonego do scalenia i podziału zabudowanych części nieruchomości. W takim przypadku konieczne jest jednak uzyskanie zgody właścicieli lub użytkowników wieczystych takich nieruchomości do objęcia ich nieruchomości scaleniem i podziałem.

Postępowanie scaleniowo-podziałowe

Wszczęcie postępowania scaleniowo-podziałowego na wniosek

Scalenie i podział nieruchomości może być dokonane z urzędu lub na wniosek. Wnioskowanie o przeprowadzenie scalenia i podziału nieruchomości uzależnione zostało przez ustawodawcę od przysługiwania wnioskodawcom prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego do nieruchomości o łącznej powierzchni przekraczającej areał 50% całego obszaru wnioskowanego do scalenia i podziału. W ten sposób ustawodawca oparł dopuszczalność wnioskowania o scalenie i podział na zasadzie demokratycznego wyboru właścicieli i użytkowników wieczystych przeprowadzenia scalenia i podziału. Wystarczy bowiem wola większości właścicieli i użytkowników wieczystych, liczonej według powierzchni danego obszaru, aby dokonać scalenia i podziału nieruchomości, mimo iż obowiązek ten nie wynika z planu miejscowego, a jego skutki dotykają także tych właścicieli i użytkowników wieczystych oraz samoistnych posiadaczy, którzy nie muszą mieć woli przeprowadzenia scalenia i podziału nieruchomości.

W ten sposób dochodzi do zastosowania scalenia i podziału nieruchomości, jako instrumentu kształtującego granice prawne wykonywania praw do nieruchomości, także wobec tych właścicieli i użytkowników wieczystych, którzy nie są zainteresowani dokonywaniem zmiany granic wykonywania swoich praw. Przeprowadzenie scalenia i podziału nieruchomości w takiej sytuacji jest zatem wynikiem woli większości właścicieli i użytkowników wieczystych nieruchomości (pod względem wielkości powierzchni obszaru przewidzianego do scalenia i podziału) narzucanej właścicielom i użytkownikom wieczystym pozostającym w mniejszości liczonej według powierzchni nieruchomości.

Narzucanie tej woli mniejszości właścicieli i użytkowników wieczystych nie wydaje się przy tym usprawiedliwione, skoro możliwość zagospodarowania wszystkich nieruchomości przy istniejącym planie miejscowym i tak determinowana jest ustaleniami tego planu w zakresie wymaganych parametrów nieruchomości do zagospodarowania ich zgodnie z przeznaczeniem określonym w planie miejscowym. Scalenie i podział jest jednym z dostępnych instrumentów dostosowania struktury przestrzenno-obszarowej nieruchomości do ustaleń planu miejscowego dopuszczających możliwość zrealizowania na tych nieruchomościach przeznaczenia inwestycyjnego. Powstaje więc wątpliwość, czy uzyskiwanie tego celu akurat za pomocą scalenia i podziału usprawiedliwia podporządkowanie przez ustawodawcę właścicieli i użytkowników wieczystych nieruchomości woli większości zainteresowanej przeprowadzeniem tej procedury.

Co do zasady, scaleniem i podziałem mogą być objęte jedynie nieruchomości niezabudowane, ale dopiero przeznaczone w planie miejscowym do określonej zabudowy. Temu bowiem ma służyć scalenie i podział, aby uzyskać najkorzystniejszą konfigurację przestrzenno-obszarową do zainwestowania nieruchomości zgodnie przeznaczeniem określonym w planie miejscowym. Nie można jednak wykluczyć dopuszczalności objęcia wnioskiem o dokonanie scalenia i podziału zabudowanych części nieruchomości. W takim przypadku konieczne jest jednak uzyskanie zgody wszystkich właścicieli lub użytkowników wieczystych takich nieruchomości do objęcia ich scaleniem i podziałem. Zgoda na objęcie scaleniem i podziałem nieruchomości zabudowanych przy składaniu wniosku wynika zatem z samego faktu złożenia wniosku, jeżeli wśród wnioskodawców są właściciele i użytkownicy wieczyści nieruchomości zabudowanych i wskazali w tym wniosku na objęcie scaleniem i podziałem ich nieruchomości także w części zabudowanej.

Do wniosku o przeprowadzenie scalenia i podziału nieruchomości, wnioskodawcy zobowiązani są dołączyć odpisy ksiąg wieczystych lub, w przypadku ich braku, inne dokumenty potwierdzające prawa do nieruchomości oraz wypisy i wyrysy z katastru nieruchomości (§ 3 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z 4.5.2005 r. w sprawie scalania i podziału nieruchomości – Dz.U. Nr 86, poz. 736; dalej ScalPodzNierR), aby na tej podstawie wójt, burmistrz lub prezydent miasta mógł dokonać w pierwszej kolejności oceny, czy wnioskodawcy spełniają ustawowy wymóg przysługiwania im praw do powierzchni przekraczającej 50% areału całego obszaru wnioskowanego do przeprowadzenia scalenia i podziału nieruchomości.

Po złożeniu zatem kompletnego wniosku o przeprowadzenie scalenia i podziału [...]