Abstrakt

Trwają prace nad przygotowaniem ustawy, która wprowadziłaby do prawa polskiego odpowiednik amerykańskiej instytucji reverse mortgage, zwanej „odwróconą hipoteką” lub „odwróconym kredytem hipotecznym”. Dnia 19.4.2010 r. Ministerstwo Finansów opracowało założenia do projektu ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym (Założenia MF)¹, które zawierają podstawowe regulacje tej nieznanej dotychczas prawu polskiemu instytucji. Poniżej przedstawiono w zarysie problematykę odwróconego kredytu hipotecznego na tle Założeń MF, jak również porównano projektowaną instytucję z jej amerykańskim pierwowzorem oraz zbliżonymi umowami przewidzianymi w Kodeksie cywilnym.

Instytucja reverse mortgage, będąca pierwowzorem projektu odwróconego kredytu hipotecznego w Polsce, jest złożoną usługą finansową, adresowaną do osób starszych, umożliwiającą zwiększenie płynności finansowej poprzez „odmrożenie” kapitału zainwestowanego w nieruchomość. W uproszczeniu pod pojęciem reverse mortgage, rozumie się umowę, zgodnie z którą wierzyciel zobowiązuje się do wypłaty na rzecz dłużnika określonej kwoty pieniężnej, której wymagalność zwrotu, wraz z należnymi odsetkami i opłatami, powstaje dopiero z chwilą lub w określonym czasie po śmierci dłużnika. Wierzytelność zabezpieczona jest hipoteką na nieruchomości. Jeżeli dłużnik nie dokona spłaty wierzytelności przed swoją śmiercią lub też nie uczynią tego jego spadkobiercy w określonym czasie po śmierci dłużnika, wierzyciel uzyskuje własność nieruchomości obciążonej hipoteką i zaspokaja swoją wierzytelność z kwoty otrzymanej z jej sprzedaży.

Opracowanie projektu ustawy wprowadzającej do prawa polskiego instytucję opartą na wyżej wskazanym modelu będzie wymagało szczegółowego doprecyzowania wielu zagadnień oraz zmiany szeregu aktów prawnych, takich jak w szczególności Kodeks cywilny (KC), kodeks postępowania cywilnego (KPC), ustawa o księgach wieczystych i hipotece (KWU) czy Prawo bankowe (PrBankU). Niniejszy artykuł ma na celu wyłącznie wprowadzenie do problematyki odwróconego kredytu hipotecznego przedstawionego w Założeniach MF, natomiast nie zawiera oceny jego prawnych implikacji.

Problem terminologiczny

Instytucja wzorowana na reverse mortgage, która ma zostać wprowadzona do polskiego systemu prawa, nazywana jest w Założeniach MF odwróconym kredytem hipotecznym. „Odwrócenie” powyższej usługi finansowej odnosi się do strumienia dokonywanych płatności² i ma polegać na powiększaniu kwoty udostępnionej przez kredytodawcę kredytobiorcy wraz z wypłatą kolejnych transz (przy założeniu ratalnych wypłat³), w przeciwieństwie do tradycyjnego kredytu hipotecznego, którego kwota w okresie obowiązywania umowy ulega z reguły zmniejszeniu wraz ze spłatą kolejnych rat kredytu.

W przypadku tradycyjnego kredytu hipotecznego kredytodawca stawia do dyspozycji kredytobiorcy określoną kwotę, dla której przewidziany jest harmonogram spłaty. Z chwilą całkowitej spłaty kredytu przez kredytobiorcę, wierzytelność oraz zabezpieczająca ją hipoteka wygasają⁴. W przypadku odwróconego kredytu hipotecznego natomiast świadczenie pieniężne wypłacane jest kredytobiorcy przez określony czas (w modelu amerykańskim z reguły do chwili jego śmierci) lub w formie jednorazowej wypłaty, a wymagalność roszczenia o zwrot świadczenia następuje dopiero po jego śmierci.

Zarówno nazwa „odwrócony kredyt hipoteczny”, jak również „odwrócona hipoteka” (ta ostatnia będącą dosłownym tłumaczeniem angielskiego terminu reverse mortgage) nie oddają rzeczywistego, indywidualnego charakteru określanej instytucji. Nazwa „odwrócona hipoteka” jest terminem mylącym, ponieważ sugeruje, iż mamy do czynienia z [...]