Abstrakt
Fakt, że w efekcie licznych nowelizacji NierCudzU stała się nie tylko mało czytelna, ale także nie realizuje celów, dla których została uchwalona, przemawia za tym, aby zasadą uczynić swobodny obrót nieruchomościami z udziałem cudzoziemców, przyjmując ewentualnie od tak określonej zasady jedynie nieliczne wyjątki.
Sens utrzymania ustawy z dnia 24.3.1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (tekst jedn. Dz.U. z 2004 r. Nr 167, poz. 1758 ze zm.; dalej NierCudzU) wydaje się być wątpliwy w szczególności z tego względu, że regulacja w niej zawarta nie zapewnia właściwej realizacji celu, który z założenia ustawa ta powinna spełniać. Twierdzenie takie uzasadnia, obok licznych wyjątków od wymogu uzyskania zezwolenia, przede wszystkim przyjęta w ustawie w roku 2004 r. zasada swobodnego obrotu nieruchomościami z udziałem cudzoziemców, będących obywatelami lub przedsiębiorcami EOG. Fakt, że przedsiębiorcą państw członkowskich EOG jest także każda spółka z siedzibą w Polsce lub innym państwie członkowskim EOG bez względu na to, jakie podmioty są jej wspólnikami, oznacza, że co do zasady nieposiadający obywatelstwa polskiego obywatel dowolnego państwa – także tego nienależącego do EOG – który kontrolować będzie taką spółkę założoną według prawa jednego z państw członkowskich, będzie mógł za jej pośrednictwem nabyć bez potrzeby uzyskiwania zezwolenia niemalże każdą położoną w Polsce nieruchomość. Dodatkowo fakt, że wyjątek od zasady swobodnego obrotu nieruchomościami, określony w art. 8 ust. 2 pkt 1 NierCudzU, a odnoszący się do nabywania nieruchomości rolnych i leśnych, dotyczy jedynie bezpośredniego nabycia nieruchomości, nie zaś czynności prawnych dotyczących akcji lub udziałów w spółkach, będących właścicielami lub wieczystymi użytkownikami nieruchomości rolnych i leśnych, oznacza, że ograniczenia przewidziane w NierCudzU stały się jedynie iluzoryczne. Wniosek ten jest uzasadniony, ponieważ możliwe jest uzyskanie bez zezwolenia faktycznej kontroli nad każdą nieruchomością rolną i leśną w ten sposób, że przedsiębiorcy z EOG nabędą taką ilość akcji lub udziałów, które umożliwią im kontrolę nad spółką, będącą właścicielem lub użytkownikiem wieczystym takich nieruchomości.
Kilka danych statystycznych
To, że przyjęcie w NierCudzU zasady swobodnego obrotu nieruchomościami z udziałem cudzoziemców, będących obywatelami lub przedsiębiorcami państw członkowskich EOG, zdaje się czynić obowiązywanie ustawy zbędnym, potwierdzają dane statystyczne, zawarte w aktualnym sprawozdaniu z realizacji w roku 2009 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Wśród wszystkich transakcji zarejestrowanych w 2009 r., 95% stanowiły transakcje dokonane bez obowiązku uzyskania zezwolenia, z czego 81% tych transakcji została dokonana w oparciu o art. 8 ust. 2 i 2a NierCudzU, które wprowadziły do ustawy zasadę swobodnego nabywania nieruchomości przez cudzoziemców, będących obywatelami lub przedsiębiorcami państw członkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego. W sumie po dniu przystąpienia Polski do Unii Europejskiej znacząco zmalała liczba zezwoleń wydanych cudzoziemcom. Pomiędzy rokiem 2004 a 2009 liczba zezwoleń na nabycie nieruchomości zmalała ponad trzykrotnie (z 1065 zezwoleń do 313), a liczba zezwoleń na nabycie przez cudzoziemców udziałów i akcji prawie dziewięciokrotnie (z 173 zezwoleń do 20), natomiast między rokiem 2000 a 2009 liczba zezwoleń na nabycie nieruchomości zmalała prawie pięciokrotnie (z 1478 zezwoleń do 313), a liczba zezwoleń na nabycie przez cudzoziemców udziałów i akcji prawie dwudziestokrotnie (z 389 zezwoleń do 20)1. Jednocześnie od uzyskania przez Polskę członkostwa w UE wzrosła liczba wszystkich transakcji nabycia nieruchomości dokonywanych przez cudzoziemców – między rokiem 2004 a rokiem 2009 liczba nabytych przez cudzoziemców nieruchomości wzrosła o blisko 50% (z 2554 do 3679 nieruchomości), a między rokiem 2004 a rokiem 2007 więcej niż dwukrotnie (z 2554 do 5302 nieruchomości)2.
Jakie są sposoby na rozwiązanie obecnej sytuacji?
Przedstawione powyżej względy przemawiają za tym, aby uregulowane przepisami NierCudzU zasady nabywania nieruchomości przez cudzoziemców gruntownie zmienić. Celem ich przedstawienia nie jest krytyka przepisów ustawy jako taka, a jedynie konieczność znalezienia takiego rozwiązania, które – będąc zgodnym z konstytucyjnymi i wspólnotowymi standardami – w sposób możliwie najlepszy zapewni ochronę polskich interesów. Zmiana regulacji osiągnięta mogłaby zostać [...]