Abstrakt
Ewidencyjny podział nieruchomości z zachowaniem warunku zapewnienia wydzielonym działkom gruntu dostępu do drogi publicznej oznacza, iż wydzielone działki gruntu istnieją, ale można nimi zadysponować, zbywając na odrębną własność lub w użytkowanie wieczyste tylko przy zachowaniu ustawowego warunku zapewnienia im dostępu do drogi publicznej w chwili zbycia. Nie jest więc prawnie dopuszczalne sporządzenie aktu umowy zbycia działki gruntu na odrębną własność lub w użytkowanie wieczyste, dla której zapewniono dostęp do drogi publicznej w sposób pośredni, bez jednoczesnego określenia w tym akcie prawnego sposobu zapewnienia dostępu tej działce gruntu do drogi publicznej. Sporządzenie takiej umowy bez wskazanego warunku oznacza jej nieważność.
Niesprzeczność podziału nieruchomości z przepisami odrębnymi
W przypadku braku planu miejscowego, gdy nie ma obowiązku jego sporządzenia dla terenu, na którym położona jest nieruchomość mająca być podzieloną, podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli nie jest sprzeczny z przepisami odrębnymi albo jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (art. 94 ust. 1 pkt 1 GospNierU). Cytowany przepis określa alternatywność podstaw oceny dopuszczalności dokonania ewidencyjnego podziału nieruchomości w przypadku braku planu miejscowego. Oceny tej można bowiem dokonać przez pryzmat niesprzeczności z przepisami odrębnymi albo przez pryzmat zgodności z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Obie podstawy oceny dopuszczalności dokonania podziału nieruchomości są równoważne. Żadnej bowiem z nich ustawodawca nie przyznał pierwszeństwa. Z tego względu organ orzekający w sprawie podziału nieruchomości, na etapie opiniowania wstępnego projektu podziału, będzie musiał dokonać wyboru, w ramach której z podstaw określonych w art. 94 ust. 1 GospNierU będzie dokonywał oceny dopuszczalności podziału. Wybór ten nie może być jednak dowolny (arbitralny). W konsekwencji oceny podziału należy dokonywać przez pryzmat tej podstawy, która dopuszcza podział wnioskowany przez właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, chyba że żadna z podstaw tej oceny – określona w art. 94 ust. 1 GospNierU – nie będzie skutkować dopuszczalnością dokonania podziału w sposób określony we wniosku o podział. Jednak i wtedy oceny tej należy dokonać przez pryzmat obu podstaw określonych w art. 94 ust. 1 GospNierU, aby w jej wyniku ustalić, iż podział nie jest możliwy.
Dopuszczenie przez ustawodawcę dokonywania ewidencyjnego podziału nieruchomości w sposób niesprzeczny z przepisami odrębnymi realizuje w najwyraźniejszy i zarazem w najpełniejszy sposób konstytucyjną ideę państwa prawnego, gdzie określone działanie podmiotu jest o tyle dopuszczalne, o ile nie narusza obowiązującego porządku prawnego. Nie ma tu bowiem miejsca na jakiekolwiek uznanie władzy publicznej w dokonywaniu oceny wykonania podziału nieruchomości przez jej właściciela lub użytkownika wieczystego. Ewidencyjny podział nieruchomości jest czynnością zastrzeżoną do uprawnień właścicielskich i dlatego z natury wykonywania tego prawa, kształt wydzielanych działek gruntu powinien w istocie zależeć od woli właściciela. Wola ta podlega jednak ograniczeniom wynikającym z przepisów prawa dla osiągnięcia określonych celów założonych przez ustawodawcę. W tym przypadku takim celem jest uniknięcie powstawania nieruchomości o kształcie przestrzenno-obszarowym niespełniających normatywnie określonych warunków zagospodarowania tych nieruchomości. Dopuszczenie bowiem do wydzielania w ramach ewidencyjnego podziału nieruchomości działek gruntu niespełniających normatywnych kryteriów zagospodarowania podważałoby ratio legis tworzenia norm służących określonemu sposobowi gospodarowania przestrzenią.
W omawianym przypadku ewidencyjny podział nieruchomości dokonywany jest przy braku istnienia planu miejscowego. Zarówno jednak plan miejscowy, jak i decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu muszą odpowiadać wymogom określonym w przepisach powszechnie obowiązującego prawa. Dokumenty te, w uproszczeniu, konkretyzują normy powszechnie obowiązujące wobec terenu, który dokumenty te obejmują. Przy czym plan miejscowy nadal ma charakter [...]