Abstrakt

Plany zagospodarowania przestrzennego uchwalone przed 1.1.1995 r., tj. przed wejściem w życie ustawy z 7.7.1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz.U. z 1999 r. Nr 15, poz. 139 ze zm.) utraciły moc obowiązującą z końcem 2002 r. (w sytuacji gdy gmina przystąpiła przed upływem tego terminu do zmiany planu wówczas plany zachowały swoją ważność do końca 2003 r.). Konsekwencją takiej regulacji ustawowej było pozbawienie większości powierzchni naszego kraju obowiązujących planów zagospodarowania przestrzennego, co wiązało się również z zauważalną opieszałością gmin w uchwalaniu nowych planów. W takiej sytuacji tereny, którym dotychczas przypisana była określona funkcja, stały się w jednej chwili pozbawione ustaleń planistycznych w randze prawa miejscowego. Okoliczności te na obszarze procedury administracyjnej zmierzającej do ustalania wysokości opłat planistycznych zrodziły cały szereg wątpliwości interpretacyjnych. Ze stanem takim mamy do czynienia do dzisiaj, chociaż należy stwierdzić, że części problemów w tym względzie znalazła rozwiązanie w wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 9.2.2010 r. (P 58/08; sentencja została ogłoszona Dz.U. Nr 24, poz. 124 z 15.2.2010 r.).

W tym miejscu konieczne wydaje się przywołanie uregulowań zawartych w ustawie z 27.3.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm.; dalej ZagospPrzestrzU). Zgodnie z art. 36 ust. 4 ZagospPrzestrzU jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Natomiast z art. 63 ust. 3 ZagospPrzestrzU wynika, że jeżeli decyzja o warunkach zabudowy wywołuje skutki, o których mowa w art. 36, przepisy art. 36 oraz art. 37 stosuje się odpowiednio. Z kolei art. 37 ust. 1 ZagospPrzestrzU stanowi, że wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. W odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami (art. 37 ust. 11 ZagospPrzestrzU). Natomiast art. 37 ust. 7 ZagospPrzestrzU stanowi, że właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości, której wartość wzrosła w związku z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego, przed jej zbyciem może żądać od wójta, burmistrza albo prezydenta miasta ustalenia, w drodze decyzji, wysokości opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4.

Problematykę związaną z określaniem wartości nieruchomości dla potrzeb ustalenia wysokości opłat planistycznych reguluje również § 50 rozporządzenia Rady Ministrów z 21.9.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.; dalej WycenaR), gdzie w ust. 1 podano, że przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia odszkodowania lub opłaty, o których mowa w art. 36 ust. 3 i 4 ZagospPrzestrzU, określa się wartość nieruchomości, uwzględniając jej przeznaczenie przed uchwaleniem planu miejscowego lub przed jego zmianą oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu miejscowego lub po jego zmianie. Nie uwzględnia się części składowych tej nieruchomości (§ 50 ust. 2 WycenaR). W przypadku, o którym mowa w ust. 1, przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany, a ceny z dnia zbycia nieruchomości (§ 50 ust. 3 WycenaR). W przypadku gdy przed uchwaleniem obowiązującego planu miejscowego nie obowiązywał plan miejscowy lub decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy określaniu wartości nieruchomości dla celów, o których mowa w ust. 1, przyjmuje się faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu (§ 50 ust. 4 WycenaR). W przypadku gdy decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu wywołuje skutki, o których mowa w art. 36 ustawy wymienionej w ust. 1, przepis ust. 3 stosuje się odpowiednio.

Faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości w ocenie Ministerstwa Infrastruktury

Uchwalenie przez radę gminy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego po nawet niewielkim okresie, jaki upłynął od ustawowego wygaśnięcia (najpóźniej z końcem grudnia 2003 r.) obowiązującego wcześniej planu zagospodarowania przestrzennego skutkowało oparciem się przy określaniu wartości nieruchomości dla potrzeb ustalenia wysokości opłaty planistycznej na tzw. faktycznym sposobie wykorzystania. W tym miejscu można pominąć drugą z koniecznych do określenia dla tego celu wartości, tj. wartość określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego, ponieważ nie wiążą się z nią [...]