Abstrakt

W przepisach ustawy z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.; dalej GospNierU) został przewidziany szczególny rodzaj umowy, a mianowicie umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Do jej essentalia negotii należy zobowiązanie pośrednika do podejmowania czynności zmierzających do zawarcia umowy określonej w umowie pośrednictwa oraz zobowiązanie zleceniodawcy do zapłaty wynagrodzenia (art. 180 ust. 4 GospNierU). Umowa pośrednictwa jest umową nazwaną, co powoduje, iż dowolnie nazwana umowa o treści odpowiadającej powyższym essentalia negotii jest umową pośrednictwa w rozumieniu przepisów GospNierU. Regulacja zawarta w GospNierU jest jednak bardzo ogólnikowa, wobec czego dokładniejsze ustalenie zakresu czynności pośrednika powinno nastąpić w umowie pośrednictwa. Jednakże gdy umowa nie określa odpowiedzialności zleceniodawcy, który działa jako pełnomocnik, wówczas zakres czynności wyznaczają ogólne kryteria zawarte w Kodeksie cywilnym.

Charakter prawny umowy pośrednictwa

Zakresem działania pośrednika objęte jest m.in. oferowanie nieruchomości do sprzedaży, wynajdowanie nabywców lub też poszukiwane nieruchomości dla określonych nabywców, i negocjowanie warunków zakupu. Działania wchodzące w zakres tych czynności, zmierzają do osiągnięcia któregoś z celów wymienionych w art. 180 ust. 1 GospNierU¹. Analizując cechy charakterystyczne dla umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, powstaje niekiedy problem, czy jest to umowa będąca umową starannego działania, czy też jest to umowa rezultatu. Jest to tym bardziej istotne, iż przyjęcie każdego z tych stanowisk rzutuje na odmienny zakres odpowiedzialności pośrednika i uzyskania uprawnienia do żądania wynagrodzenia prowizyjnego. Jak wynika z przepisów GospNierU, umowa pośrednictwa służy realizacji celu, jakim jest stworzenie warunków do zaistnienia przesunięć majątkowych przewidzianych w art. 180 ust 1 GospNierU. Przez należyte wykonanie umowy pośrednictwa należy rozumieć takie zachowanie pośrednika, które zmierza do osiągnięcia określonego umową celu. Dokonywanie czynności celowych powinno być powiązane z takim działaniem, które bezpośrednio zmierza do skonkretyzowania przedmiotu, stron i charakteru przyszłej umowy, którą klient pośrednika chciałby zawrzeć. Pośrednik nie zobowiązuje się do osiągnięcia rezultatu w postaci zawarcia konkretnej umowy, a tylko do dokonania takich czynności, przez które zostanie stworzona dla jego klienta „sposobność” zawarcia jednej z wymienionych umów. Jednakże w praktyce pośrednicy w większości zawieranych umów pośrednictwa uzależniają wynagrodzenie prowizyjne od osiągniętego rezultatu. Jeżeli przez umowę pośrednik gwarantuje zamawiającemu dojście do skutku którejś z umów wymienionych w ww. przepisie, to może on żądać zapłaty wynagrodzenia nie za same starania o zawarcie przez klienta określonych umów, lecz dopiero wówczas, gdy wskutek jego starań faktycznie dojdzie do zawarcia którejś z umów².

Falsus procurator jako zleceniodawca

Zgodnie z art. 180 pkt 4 GospNierU przez umowę pośrednictwa pośrednik lub przedsiębiorca zobowiązuje się do dokonywania dla zamawiającego czynności zmierzających do zawarcia umów wymienionych ust. 1, a zamawiający zobowiązuje się do zapłaty pośrednikowi wynagrodzenia. Ustawodawca jednak nie definiuje, jaki podmiot należy uznać za zamawiającego. Umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami jest umową dwustronnie zobowiązującą. Zamawiający oświadcza wolę zapłaty wynagrodzenia, pośrednik zaś, który uzyskaniem tego wynagrodzenia jest zainteresowany, oświadcza wolę pełnienia usług. Zdarza się, że osoba pragnąca nabyć (nająć) nieruchomość poszukuje jej przez inną osobę, ujawniając się dopiero przed samym faktem zawarcia umowy. Wówczas pojawia się problem zapłaty wynagrodzenia prowizyjnego, gdyż umowę pośrednictwa zawarła inna osoba niż umowę główną. Zgodnie z art. 103 § 1 KC, jeżeli zawierający zawrze umowę jako pełnomocnik, który nie ma umocowana albo przekroczy jego zakres, ważność umowy zależy od jej potwierdzenia przez osobę, w której imieniu umowa została zawarta. Osoba niemająca umocowania, lecz działająca jako pełnomocnik, jest tzw. fałszywym pełnomocnikiem (falsus procurator). W powołanym przepisie chodzi o osobę podającą się za pełnomocnika i od początku niemającą pełnomocnictwa albo której pełnomocnictwo było nieważne, a także o pełnomocnika, który zawarł umowę z przekroczeniem zakresu pełnomocnictwa. Skuteczność umowy zawartej przez rzekomego pełnomocnika jest zawieszona, dopóki nie nastąpi jej potwierdzenie albo odmowa potwierdzenia przez osobę, w której imieniu ją zawarto. Potwierdzenie może nastąpić z własnej inicjatywy tej osoby albo drugiej strony. Konwaliduje ono wadliwą umowę i nadaje jej pełną skuteczność z mocą wsteczną od daty jej zawarcia. Odmowa potwierdzenia lub bezskuteczny upływ terminu wyznaczonego do potwierdzenia zwalnia [...]