Abstrakt

Od 1.1.2009 r. w sposób istotny ulegały zmianie zasady opodatkowania podatkiem VAT dostawy budynków, budowli lub ich części. Obecnie obowiązujące przepisy ustawy z 8.1.1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym (Dz.U. Nr 11, poz. 50 ze zm.; dalej VATU) co do zasady zwalniają od podatku VAT dostawę tych składników majątku. Wbrew pozorom skorzystanie ze zwolnienia nie zawsze jest korzystne dla podatników podatku VAT będących stronami takiej transakcji. Dla tej właśnie grupy podatników VAT ustawodawca stworzył możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji. Warunkiem skorzystania z opcji opodatkowania dostawy jest m.in. złożenie oświadczenia przez obie strony planowanej transakcji. W konsekwencji przed podpisaniem takiego dokumentu tak kupujących, jak i sprzedający podejmują decyzję o skorzystaniu ze zwolnienia dostawy lub wyborze opcji jej opodatkowania.

W niniejszym opracowaniu wskazane zostaną niektóre czynniki, które podatnicy powinni uwzględnić przy podejmowaniu decyzji o pozostaniu przy zwolnieniu lub skorzystaniu z opcji opodatkowania budynku, budowli lub ich części.

Zwolnienie dostawy budynków, budowli lub ich części

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 VATU zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części, upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jak wynika z przytoczonych przepisów zwolnienie od podatku od towarów i usług stosuje się w odniesieniu do sprzedaży całości lub części budynków, jeżeli w momencie dostawy są już zasiedlone, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a ich dostawą jest dłuższy niż 2 lata. Należy zwrócić uwagę, że z dniem 1.1.2009 r. zmieniono również definicję pierwszego zasiedlenia (art. 2 pkt 14 VATU), przez które obecnie rozumieć należy oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu lub

2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W świetle wskazanego powyżej przepisów VATU, co do zasady jeżeli dostawa budynku, budowli lub ich części dokonywana jest po upływie dwóch lat od ich wybudowania oraz oddania do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu¹ i w okresie tym podatnik nie poniósł wydatków na ich ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym w wysokości wynoszącej 30% ich wartości początkowej, to dostawa ta korzystać będzie ze zwolnienia od podatku VAT.

VATU wskazuje również drugi przypadek, w którym możliwe jest zwolnienie z opodatkowania dostawy nieruchomości zabudowanej i to przed upływem dwóch lat od ich zasiedlenia. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Ostatniego z warunków nie stosuje się, jeżeli obiekty w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat. Zasada ta została wskazana w art. 43 ust. 7a VATU.

Podatnicy dokonujący dostawy budynków, budowli lub ich części zwolnionych na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a VATU, nie będą mogli skorzystać z opcji opodatkowania dostawy. Przepis art. 43 ust. 1 pkt 11 VATU przyznający podatnikom to prawo odnosi się wyłącznie do zwolnienia wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 VATU, tj. dostawy dokonanej po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia.

Opcja opodatkowania

Jak już wspomniałem wcześniej, ustawodawca przewidział możliwość zrezygnowania ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 VATU. Rezygnacja ta została jednak obwarowana kilkoma warunkami. Stosownie do treści art. 43 ust. 10 VATU, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 VATU i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni²;

2. złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 VATU, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1. imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2. planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;

3. adres budynku, budowli lub ich części.

Reasumując, rezygnacja ze zwolnienia opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części jest możliwa, gdy [...]