Abstrakt

Brak spójnej sieci autostrad i dróg ekspresowych odczuwają wszyscy, którzy poruszają się po polskich drogach. Inwestycje drogowe w naszym kraju to jedno z podstawowych zadań w procesie niwelowania zapóźnień cywilizacyjnych względem innych krajów europejskich. Daje się zauważyć, że zmiany istniejącego stanu następują niezwykle powoli. Długotrwałe procedury administracyjne wynikają zarówno z obowiązujących uregulowań prawnych, jak i błędów w ich stosowaniu. Próba przyśpieszenia – z którą mamy do czynienia w ostatnich latach – odsłoniła również inny aspekt tej sprawy. Chodzi mianowicie o sposób ustalania odszkodowań za grunty przejmowane pod budowę dróg. Jest to niezwykle ważny element tego całego procesu bo to Konstytucja RP wprowadza generalną zasadę ochrony własności, a wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane za słusznym odszkodowaniem.

Aktualnie można zaobserwować bardzo żywiołowy spór dotyczący zasad określania wartości dla tego celu wyceny. Dyskusja prowadzona w środowisku rzeczoznawców majątkowych dotyczy głównie zapisów § 36 ust. 1 i 2 rozporządzenia Rady Ministrów z 21.9.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.; dalej WycenaR). Jednak sprawa ta dotyczy nie tylko jednej grupy zawodowej zajmującej się określaniem wartości nieruchomości czyli rzeczoznawców majątkowych. Jest to problem ogólnospołeczny, bo dotyczy konstytucyjnej ochrony prawa własności. Poza właścicielami nieruchomości położonych na terenach przeznaczonych pod budowę dróg w interpretacje tych zapisów zaangażowały się już organy administracji publicznej, sądownictwo administracyjne a ostatnio również Rzecznik Praw Obywatelskich, który skierował wniosek do Trybunału Konstytucyjnego o stwierdzenie niezgodności § 36 ust. 1 WycenaR z Konstytucją Rzeczypospolitej Polskiej.

Podstawy prawne ustalania wysokości odszkodowania

Na wstępie należy jednak przywołać ogólne uwarunkowania prawne dotyczące pozyskiwania gruntów pod budowę dróg oraz procedur zmierzających do ustalenia wysokości odszkodowań za te grunty. Zasady i warunki przygotowania inwestycji w zakresie dróg publicznych, w tym warunki lokalizacji i nabywania nieruchomości na ten cel oraz budowy tych dróg, reguluje ustawa z 10.4.2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. Nr 80, poz. 721 ze zm.; dalej ZasInwDrU). Rozwiązania wprowadzone do tej ustawy w 2006 r. (obowiązujące od 16.12.2006 r.) powodują, że nieruchomości wydzielone liniami rozgraniczającymi teren przewidziany pod budowę drogi, stają się z mocy prawa: własnością Skarbu Państwa (w odniesieniu do dróg krajowych) lub własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego (w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych) z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (wcześniej decyzja o ustaleniu lokalizacji drogi) stała się ostateczna. Odszkodowanie ma zostać ustalone w odrębnej decyzji przez organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Do ustalenia wysokości i wypłacenia tego odszkodowania mają odpowiednio zastosowanie przepisy ustawy z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.; dalej GospNierU). Z art. 130 ust. 2 GospNierU wynika, że ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości.

W GospNierU została przyjęta generalna zasada, że podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości (art. 134). Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Wartość rynkową nieruchomości określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Natomiast jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.

Do tego momentu wszystko wydaje się jednoznaczne. Problemy pojawiają się w związku ze stosowaniem w praktyce przepisów zawartych w WycenaR. Podstawowy spór wynika z [...]