Abstrakt
Problem rozliczania przez wspólnoty mieszkaniowe zakupu mediów dostarczanych do poszczególnych lokali ma kilkuletnią historię. Orzeczenia Sądu Najwyższego, Naczelnego Sądu Administracyjnego i Wojewódzkich Sądów Administracyjnych wskazują jednak, że sytuacja staje się coraz bardziej klarowna. W artykule G. Kaptura omówiono możliwość refakturowania mediów na poszczególnych właścicieli. Ja zajmę się analizą skutków takiego rozliczenia w podatku dochodowym od osób prawnych.
Wpływy z art. 14
Z treści ustawy z 24.6.1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.; dalej WłLokU) wynika, że podstawowym przychodem wspólnoty są obowiązkowe wpłaty każdego właściciela lokalu na poczet zarządu nieruchomością wspólną. Wpłaty te dokonywane są zaliczkowo, na podstawie uchwały co do ich wysokości w danym roku, podjętej przez ogół właścicieli. W art. 14 WłLokU określa się, co może wchodzić w ich skład. Są to pieniądze1 przeznaczone na:
1. remonty i bieżącą konserwację (tworzy się na ogół odrębny fundusz remontowy, który jest niczym innym jak środkami zgromadzonymi na subkoncie; wspólnoty nie mogą bowiem tworzyć funduszy celowych);
2. opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej;
3. opłaty za antenę zbiorczą i windę;
4. ubezpieczenia;
5. podatki i inne opłaty publicznoprawne – chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali (dotyczy to podatku od nieruchomości i opłat za wieczyste użytkowanie);
6. utrzymanie porządku i czystości;
7. wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.
Wpłaty dokonywane przez właścicieli w ramach tzw. zaliczki na poczet zarządu nieruchomością wspólną obejmują wyłącznie koszty związane z tą wspólną nieruchomością. WłLokU bardzo wyraźnie określa, że nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (art. 3 ust. 2). Opłaty zbierane przez wspólnotę w zakresie wyznaczonych treścią art. 14 WłLokU stanowią w całości jej przychód podatkowy.
Wpływy z art. 13
Zgodnie z art. 13 WłLokU właściciel lokalu ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu oraz uczestniczy w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Z przepisu tego jasno wynika kilka wniosków:
1. wydatków na lokal należący do właściciela lokalu nie ponosi wspólnota,
2. właściciel ponosi dwojakiego rodzaju wydatki: na własny lokal i na nieruchomość wspólną,
3. wydatki na nieruchomość wspólną (szczegółowo wymienione w art. 14 WłLokU) nie obejmują wydatków związanych z utrzymaniem lokali stanowiących odrębne nieruchomości lokalowe.
W uchwale składu 7 sędziów SN z 21.12.2007 r. (III CZP 65/07), w której sędziowie wyrokowali na temat majątku wspólnoty, znalazły się dwa poglądy bardzo istotne dla rozważań dotyczących rozliczeń wspólnoty z tytułu podatku dochodowego od osób prawnych. Po pierwsze sąd zwrócił uwagę, że z samej WłLokU wynika, iż wspólnota mieszkaniowa jest w pewnych sytuacjach osobą trzecią w stosunku do swoich członków. Dzieje się tak zawsze wtedy, gdy stosunki cywilnoprawne (lub po prostu konkretne sytuacje) nie dotyczą nieruchomości wspólnej. SN stwierdził, że wspólnota mieszkaniowa może być podmiotem praw i obowiązków związanych z zarządzaniem (gospodarowaniem) nieruchomością wspólną. Wspólnota staje się więc podmiotem odrębnym od właścicieli zawsze wtedy, gdy podejmuje działania mające na celu utrzymanie należytego stanu nieruchomości wspólnej. Kupowanie mediów do poszczególnych lokali jest poza tymi działaniami.
Po drugie, sąd uznał, że wspólnota może posiadać majątek odrębny od majątków właścicieli lokali (własny majątek). Jednak w jego skład mogą wejść jedynie prawa i obowiązki związane z gospodarowaniem nieruchomością wspólną, gdyż z WłLokU wynika ograniczenie zakresu zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej. Oznacza to, że do majątku wspólnoty wchodzą uiszczane przez właścicieli lokali zaliczki w formie bieżących opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, nie wchodzą zaś opłaty przeznaczone na zakup mediów do poszczególnych lokali.
Ponieważ jednak dostawa mediów do poszczególnych lokali i nieruchomości wspólnej stanowi zwykle (głównie ze względów technicznych) jedną usługę dostawcy, wspólnota pobiera od właścicieli opłaty za [...]