Abstrakt
W artykule podjęta została próba określenia skutków prawnych procesów transformacji ustrojowej spółek prawa handlowego, w kontekście regulacji dotyczących nabywania nieruchomości przez cudzoziemców. Powyższa problematyka została omówiona na tle łączenia oraz przekształcania spółek prawa handlowego, które jako zdarzenia prawne są przykładem transformacji ustrojowej spółek. Celem artykułu jest określenie skutków prawnych procesów łączenia i przekształcania spółek, w których uczestniczą spółki-cudzoziemcy, w zakresie przeniesienia prawa własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości położonych na terytorium RP, a także w odniesieniu do sukcesji praw i obowiązków, wynikających z udzielonego spółce przejmowanej (przekształcanej) zezwolenia na nabycie nieruchomości.
Spółka jako cudzoziemiec
Aktem prawnym o znaczeniu podstawowym dla procesu nabywania nieruchomości przez cudzoziemców jest ustawa z 24.3.1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (tekst jedn. Dz.U. z 2004 r. Nr 167, poz. 1758 ze zm.; dalej NierCudzU). Zgodnie z jej przepisami, nabycie prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego nieruchomości przez cudzoziemców wymaga uprzedniego uzyskania zezwolenia1. Do kategorii prawnej cudzoziemców NierCudzU zlicza m.in.:
1. osoby prawne, mające siedzibę za granicą;
2. nieposiadające osobowości prawnej spółki, mające siedzibę za granicą, których wspólnikami są osoby fizyczne nieposiadające obywatelstwa polskiego lub osoby prawne z siedzibą za granicą;
3. osoby prawne i spółki handlowe nieposiadające osobowości prawnej, mające siedzibę na terytorium Polski i kontrolowane2 bezpośrednio lub pośrednio przez następujące podmioty:
– osoby fizyczne nieposiadające obywatelstwa polskiego;
– osoby prawne z siedzibą za granicą lub
– nieposiadające osobowości prawnej spółki, mające siedzibę za granicą, których wspólnikami są osoby fizyczne nieposiadające obywatelstwa polskiego lub osoby prawne z siedzibą za granicą.
Każdy z wyżej wymienionych trzech kategorii podmiotów będzie na potrzeby niniejszego artykułu, w dalszej jego części, nazywany także spółką-cudzoziemcem.
Zezwolenie na nabycie nieruchomości
Art. 1 ust. 4 NierCudzU stanowi, iż nabyciem nieruchomości jest nabycie prawa własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości na podstawie każdego zdarzenia prawnego. Uzyskanie zezwolenia jest zatem każdorazowo konieczne w przypadku nabycia prawa własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości przez cudzoziemca na podstawie różnego typu zdarzeń prawnych (np. sprzedaży, darowizny, zamiany, połączenia spółek, jak również innych czynności dokonanych zarówno inter vivos, jak i mortis causa), na podstawie których dochodzi do nabycia prawa własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości przez podmiot inny niż dotychczas uprawniony. Obowiązek uzyskania zezwolenia nie dotyczy oczywiście przypadków, wyraźnie wskazanych w przepisach NierCudzU, w których ustawa ta przewiduje zwolnienia z obowiązku uzyskania zezwolenia na nabycie nieruchomości lub wyłącza jej stosowanie w określonych sytuacjach. Brzmienie przytoczonego art. 1 ust. 4 wskazuje na to, że NierCudzU nie będzie miała zastosowania do umów, wywołujących jedynie skutek obligacyjny, tj. zobowiązujący do dokonania rozporządzenia np. prawem własności nieruchomości w przyszłości. Przykładowo nie będzie konieczne uzyskanie zezwolenia na zawarcie umowy przedwstępnej nabycia prawa własności czy użytkowania wieczystego nieruchomości.
Zezwolenie wydawane jest w drodze decyzji administracyjnej przez ministra właściwego do spraw wewnętrznych, o ile sprzeciwu nie wniesie Minister Obrony Narodowej, a w przypadku nieruchomości rolnych, jeżeli sprzeciwu nie wniesie Minister właściwy do spraw rozwoju wsi.
Przekształcanie spółek
Rozważania, dotyczące skutków prawnych procesu przekształcenia spółki w kontekście regulacji dotyczących nabywania nieruchomości przez cudzoziemców, warto w sposób nietypowy rozpocząć od cytowanego art. 1 ust. 4 NierCudzU, pozostawiając na drugim planie postanowienie art. 7 ust. 1 NierCudzU, zgodnie z którym przepisów tej ustawy nie stosuje się do przekształcenia spółki handlowej w rozumieniu przepisów KSH.
Mając na uwadze przepis art. 1 ust. 4 NierCudzU, definiujący pojęcie nabycia nieruchomości, należy stwierdzić, że NierCudzU nie ma zastosowania do [...]