Abstrakt
Rozliczenia pomiędzy wspólnotą mieszkaniową a jej członkami (właścicielami lokali) w zakresie podatku od towarów i usług budzą wiele kontrowersji1. Dotychczasowa praktyka zarządów wspólnot mieszkaniowych oparta jest z reguły na wykładni przepisów ustawy VAT preferowanej przez organy podatkowe. Niestety, podobnie jak to miało miejsce w przypadku opodatkowania transakcji, których przedmiotem jest prawo użytkowania wieczystego gruntu, czy problemów z ustaleniem definicji podatnika VAT przy dostawie gruntu, tak również w przypadku czynności wykonywanych przez wspólnotę mieszkaniową na rzecz swoich członków orzecznictwo sądów administracyjnych może wymusić na organach podatkowych zmianę interpretacji przepisów VATU, a w konsekwencji również spowodować zmianę praktyki ich stosowania przez wspólnoty mieszkaniowe.
Zapewne dla czytelników zawodowo zajmujących się problematyką nieruchomości oczywistym jest, czym jest wspólnota mieszkaniowa i jakie są jej zadania i kompetencje. Dla porządku jednak przypomnijmy, iż zgodnie z art. 6 ustawa z 24.6.1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.; WłLokU) wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół współwłaścicieli nieruchomości wchodzących w skład danej nieruchomości. Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa z chwilą ustanowienia odrębnej własności pierwszego lokalu mieszkalnego. Pomimo iż przywołany art. 6 WłLokU przyznaje wspólnocie mieszkaniowej prawo zaciągania zobowiązań, a także pozywania i być pozwaną, to nie ma ona osobowości prawnej. Do kompetencji wspólnoty mieszkaniowej należy m.in. zawieranie umów dotyczących dostawy do budynku energii elektrycznej i cieplnej, wody czy wywozu nieczystości. Umowy te dotyczą przede wszystkim nieruchomości wspólnej2. Zdarza się również, iż wspólnota mieszkaniowa jest stroną umów dotyczących lokali stanowiących odrębne nieruchomości. W tym ostatnim przypadku dostawca mediów wystawia fakturę VAT na wspólnotę mieszkaniową, która rozlicza koszty z użytkownikami poszczególnych lokali, przy czym sama wysokość płatności z tego tytułu ustalana jest w taki sposób, aby zapewnić wspólnocie mieszkaniowej pokrycie kosztów i nie zawiera żadnego dodatkowego wynagrodzenia. Ten dualizm kosztów, do pokrywania których zobowiązani są właściciele lokali, został wprost wskazany w art. 13 WłLokU wymieniającym wśród obowiązków właściciela odrębnie obowiązek ponoszenia wydatków związanych z utrzymaniem lokalu i obowiązek uczestniczenia w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Te ostanie zostały przykładowo wskazane w art. 14 WłLokU. Zgodnie z nim na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się m.in.:
– opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
– wydatki na utrzymanie porządku i czystości.
Na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10. każdego miesiąca.
Rozliczenie właścicieli lokali mieszkalnych
Nie ulega wątpliwości: wspólnota mieszkaniowa jako jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej, może być podatnikiem VAT. Nie ma również wątpliwości, iż dokonując czynności na rzecz osób trzecich (niebędących członkami wspólnoty), wykonuje świadczenia, które mogą być opodatkowania podatkiem VAT. Uwaga to dotyczy również sytuacji, gdy wspólnota rozlicza media, a właściwie dokonuje ich odsprzedaży (refakturowania) na rzecz osób trzecich. Gdyby podobna zasada obowiązywała dla rozliczeń pomiędzy wspólnotą mieszkaniową a jej członkami, to nie byłoby warto poświęcać temu tematowi odrębnego opracowania. Tak jednak nie jest i w chwili obecnej problem ten dotyczy tak zasadniczej kwestii jak odpowiedź na pytanie – czy rozliczenia te podlegają przepisom VATU, czy też nie? W tym miejscu należy przywołać, mającą zasadnicze znaczenie dla praktyki stosowania ww. przepisów interpretację Ministra Finansów z 23.12.2003 r., Nr PP1-811/912/03/JW, w której stwierdzano, że wspólnota mieszkaniowa stanowi wspólnotę interesów właścicieli lokali, zorganizowanych w formie i na zasadach określonych w ustawie o własności lokali. W celu należytego utrzymania lokali ich właściciele zobowiązani są do ponoszenia wydatków na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością. Koszty te można podzielić na koszty zarządu częściami wspólnymi nieruchomości i koszty związane z utrzymaniem poszczególnych wyodrębnionych lokali. Z powyższych tytułów na rzecz wspólnoty właściciele zobowiązani są do uiszczania zaliczek w celu pokrycia kosztów utrzymania poszczególnych lokali i części wspólnych. Przyjęty sposób rozliczania kosztów zarządu nieruchomością nie daje podstaw do postawienia tezy, że zaliczki (kwoty) wpłacane przez członków wspólnoty na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, jak i poszczególnych wyodrębnionych lokali, stanowią obrót w rozumieniu art. 15 ustawy z 8.1.1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym (Dz.U. Nr 11, poz. 50, ze zm.). Zaliczki te stanowią jedynie partycypację w kosztach jednostki organizacyjnej – wspólnoty mieszkaniowej – przez jej członków. Wspólnota, a więc jej członkowie, nie [...]