Abstrakt

Pośrednicy rynku nieruchomości oraz deweloperzy w ramach prowadzonej działalności gospodarczej często zawierają umowy z konsumentami, tj. z osobami fizycznymi dokonującymi czynności prawnych niezwiązanych bezpośrednio z ich działalnością gospodarczą lub zawodową. Z uwagi na szczególną ochronę prawną, jaką polski system prawa roztacza nad konsumentami, na przedsiębiorcach ciąży obowiązek odpowiedniego kształtowania stosunków prawnych łączących ich z tą grupą podmiotów. Podstawowym obowiązkiem przedsiębiorcy jest unikanie stosowania w używanych wzorcach umów niedozwolonych klauzul umownych – tzw. klauzul abuzywnych. W przypadku nieprzestrzegania ww. obowiązku przedsiębiorcom grożą dotkliwe sankcje prawne – całkiem niedawno jedna z czołowych firm deweloperskich została ukarana przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów karą w wysokości prawie 1 mln zł. Dlatego też warto przejrzeć stosowane wzorce umów i wyeliminować z nich klauzule grożące zainicjowaniem postępowania przez UOKiK. Poniżej omówione zostaną najczęściej spotykane klauzule abuzywne oraz konsekwencje grożące przedsiębiorcom w przypadku ich stosowania.

Pojęcie konsumenta zostało zdefiniowane w art. 22¹ KC, który stanowi, iż za konsumenta uważa się osobę fizyczną dokonującą czynności prawnej niezwiązanej bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową. Zakres tego pojęcia obejmuje więc zarówno osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej, jak również osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą, lecz dokonujące czynności prawnej niezwiązanej bezpośrednio z wykonywaną przez nie działalnością gospodarczą lub zawodową.

Katalog niedozwolonych klauzul abuzywnych

Podstawowy katalog postanowień umownych uznawanych za niedozwolone zawiera art. 385³ KC, w którym stwierdzono, że w razie wątpliwości za niedozwolone klauzule umowne uważa się zwłaszcza te zapisy wzorców umów, które:

– wyłączają lub ograniczają odpowiedzialność względem konsumenta za szkody na osobie;

– wyłączają lub istotnie ograniczają odpowiedzialność względem konsumenta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania;

– wyłączają lub istotnie ograniczają potrącenie wierzytelności konsumenta z wierzytelnością drugiej strony;

– przewidują postanowienia, z którymi konsument nie miał możliwości zapoznać się przed zawarciem umowy;

– zezwalają kontrahentowi konsumenta na przeniesienie praw i przekazanie obowiązków wynikających z umowy bez zgody konsumenta;

– uzależniają zawarcie umowy od przyrzeczenia przez konsumenta zawierania w przyszłości dalszych umów podobnego rodzaju;

– uzależniają zawarcie, treść lub wykonanie umowy od zawarcia innej umowy, nie mającej bezpośredniego związku z umową zawierającą oceniane postanowienie;

– uzależniają spełnienie świadczenia od okoliczności zależnych tylko od woli kontrahenta konsumenta;

– przyznają kontrahentowi konsumenta uprawnienia do dokonywania wiążącej interpretacji umowy;

– uprawniają kontrahenta konsumenta do jednostronnej zmiany umowy bez ważnej przyczyny wskazanej w tej umowie;

– przyznają tylko kontrahentowi konsumenta uprawnienie do stwierdzania zgodności świadczenia z umową;

– wyłączają obowiązek zwrotu konsumentowi uiszczonej zapłaty za świadczenie nie spełnione w całości lub części, jeżeli konsument zrezygnuje z zawarcia umowy lub jej wykonania;

– przewidują utratę prawa żądania zwrotu świadczenia konsumenta spełnionego wcześniej niż świadczenie kontrahenta, gdy strony wypowiadają, rozwiązują lub odstępują od umowy;

– pozbawiają wyłącznie konsumenta uprawnienia do rozwiązania umowy, odstąpienia od niej lub jej wypowiedzenia;

– zastrzegają dla kontrahenta konsumenta uprawnienie wypowiedzenia umowy zawartej na czas nieoznaczony, bez wskazania ważnych przyczyn i stosownego terminu wypowiedzenia;

– nakładają wyłącznie na konsumenta obowiązek zapłaty ustalonej sumy na wypadek rezygnacji z zawarcia lub wykonania umowy;

– nakładają na konsumenta, który nie wykonał zobowiązania lub odstąpił od umowy, obowiązek zapłaty rażąco wygórowanej kary umownej lub odstępnego;

– stanowią, że umowa zawarta na czas oznaczony ulega przedłużeniu, o ile konsument, dla którego zastrzeżono rażąco krótki termin, nie złoży przeciwnego oświadczenia;

– przewidują wyłącznie dla kontrahenta konsumenta jednostronne uprawnienie do zmiany, bez ważnych przyczyn, istotnych cech świadczenia;

– przewidują uprawnienie kontrahenta konsumenta do określenia lub podwyższenia ceny lub wynagrodzenia po zawarciu umowy bez przyznania konsumentowi prawa odstąpienia od umowy;

– uzależniają odpowiedzialność kontrahenta konsumenta od wykonania zobowiązań przez osoby, za pośrednictwem których kontrahent konsumenta zawiera umowę lub przy których pomocy wykonuje swoje zobowiązanie, albo uzależniają tę odpowiedzialność od spełnienia przez konsumenta nadmiernie uciążliwych formalności;

– przewidują obowiązek wykonania zobowiązania przez konsumenta mimo niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania przez jego kontrahenta;

– wyłączają jurysdykcję sądów polskich lub poddają sprawę pod rozstrzygnięcie sądu polubownego polskiego lub zagranicznego albo innego organu, a także narzucają rozpoznanie sprawy przez sąd, który wedle ustawy nie jest miejscowo właściwy.

Powyższe wyliczenie ma jedynie charakter przykładowy. Zgodnie z generalną zasadą wyrażoną w art. 385¹ KC, postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nieuzgodnione z nim indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy, przy czym powyższej zasady nie stosuje się do postanowień określających główne świadczenia stron, w tym cenę lub wynagrodzenie, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny.

Ponadto należy podkreślić, iż oceny zgodności konkretnych postanowień umowy [...]