Abstrakt
Scalenie i podział nieruchomości uregulowane w przepisach ustawy z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.; dalej GospNierU), nawiązuje swoją ideą do scalania i wymiany gruntów rolnych. Zasadniczą jednak różnicą jest przedmiot tego postępowania. Przedmiotem postępowania scaleniowego i wymiennego są przede wszystkim nieruchomości rolne położone w jednej lub kilku wsiach bądź w ich częściach, tworząc obszar scalenia. Natomiast przedmiotem scalenia i podziału nieruchomości na podstawie GospNierU są nieruchomości przeznaczone w planie miejscowym na inne cele, niż rolne i leśne.
Cel i charakter scalenia i podziału nieruchomości
Analiza treści ustawy z dnia 26 marca 1982 r. o scalaniu i wymianie gruntów (tekst jedn. Dz.U. z 2003 r. Nr 178, poz. 1749 ze zm.; dalej ScalWymGruntU) wskazuje na wiele podobieństw materialnoprawnych i procesowych pomiędzy postępowaniem scaleniowym z tej ustawy z postępowaniem scaleniowo-podziałowym z GospNierU. Z art. 1 ScalWymGruntU wynika, iż celem scalenia gruntów jest tworzenie korzystniejszych warunków gospodarowania w rolnictwie i leśnictwie poprzez poprawę struktury obszarowej gospodarstw rolnych, lasów i gruntów leśnych, racjonalne ukształtowanie rozłogów gruntów, dostosowanie granic nieruchomości do systemu urządzeń melioracji wodnych, dróg oraz rzeźby terenu. Natomiast cel scalenia i podziału nieruchomości dokonywanego na podstawie GospNierU nie został przez ustawodawcę literalnie wyartykułowany.
Z zestawienia przepisów GospNierU z przepisami ustawy z 27.3.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm.; dalej ZagospPrzestrzU) wynika jednak, iż scalenie i podział nieruchomości służy uzyskaniu korzystniejszej konfiguracji poszczególnych nieruchomości przez jej właścicieli i użytkowników wieczystych oraz samoistnych posiadaczy dla właściwego zagospodarowania nieruchomości, zgodnie z przeznaczeniem określonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
Podobieństwo celu procedury scaleniowej oraz procedury scaleniowo-podziałowej dotyczy uzyskania nieruchomości o takim kształcie przestrzenno-powierzchniowym, który będzie najbardziej racjonalny do ich zagospodarowania. Chodzi też o to, aby każdy z podmiotów praw przysługujących do nieruchomości poddanych omawianym procedurom, mógł uzyskać jak najkorzystniejsze warunki zagospodarowania przedmiotu swoich praw, co z kolei przekłada się na efektywność wykonywania tych praw. W wyniku omawianych procedur powinny więc powstawać takie nieruchomości, których walory przestrzenno-użytkowe będą efektem wyboru najkorzystniejszego sposobu zagospodarowania ich ze względu na uzyskane walory przestrzenno-powierzchniowe.
Scalenie i podział nieruchomości jest procedurą służącą osiągnięciu założonego przez ustawodawcę celu w postaci stworzenia takiego stanu przestrzenno--powierzchniowego nieruchomości, który umożliwi zagospodarowanie ich według przeznaczenia określonego w planie miejscowym. Jest to zatem procedura służąca osiągnięciu określonego celu planistycznego.
Postępowanie scaleniowo-podziałowe można również określić – w ujęciu oczywiście potocznym – mianem zbiorczego podziału wielu nieruchomości na określonym terenie, w przypadku gdy zainteresowanych podziałem nieruchomości jest wielu jej właścicieli i użytkowników wieczystych. Dla uniknięcia prowadzenia wielu odrębnych postępowań podziałowych można bowiem przeprowadzić jedno postępowanie scaleniowo-podziałowe. W ten sposób uzyska się przestrzeń obejmującą nieruchomości o wspólnych walorach użytkowych, mogące być zagospodarowanymi z zachowaniem w całym obszarze tej przestrzeni określonego ładu przestrzennego. Celem dokonywania podziału nieruchomości oraz scalenia i podziału nieruchomości jest zatem uzyskanie działek gruntu o takiej konfiguracji, która będzie możliwa do zagospodarowania na określone cele, zgodnie z przeznaczeniem określonym w planie miejscowym. Podziału nieruchomości można oczywiście dokonać także wtedy, gdy nieruchomość nie jest objęta planem miejscowym. Nie zmienia to jednak faktu, iż w wyniku podziału nieruchomości oraz wskutek scalenia i podziału nieruchomości powinny powstawać takie działki gruntu, które stając się odrębnymi nieruchomościami, będą mogły być samodzielnie zagospodarowane.
Cel postępowania scaleniowo-podziałowego uwidacznia traktowanie przez ustawodawcę nieruchomości, jako wyodrębnionych prawnie części powierzchni ziemskiej mających służyć racjonalnemu zagospodarowaniu ich w sposób uwzględniający postulowany przez ustawodawcę ład przestrzenny i zrównoważony rozwój. Dla ustawodawcy nie jest więc wartością samą w sobie nieruchomość, jako wyodrębniona za pomocą granic część powierzchni ziemskiej. Wartością jest dopiero taka nieruchomość, która nadaje się do zagospodarowania na określone cele. Użytkowy walor nieruchomości znajduje z kolei swoje odzwierciedlenie w rynkowej oraz inwestycyjnej atrakcyjności praw przysługujących do takiej nieruchomości.
Scalenie i podział nieruchomości skutkuje [...]