Abstrakt
Pomimo że wspólne zamieszkiwanie partnerów nie jest konieczną przesłanką istnienia faktycznego związku1, to będzie ono typowym przejawem pożycia2. Wspólne zamieszkiwanie partnerów już choćby ze względu na stosunek bliskości kształtuje rozwój więzi uczuciowej i gospodarczej pomiędzy partnerami. Omówienie problemów wynikających ze wspólnego zamieszkiwania wydaje się zatem uzasadnione.
Jeśli uświadomić sobie związek partnerski jako związek z założenia trwały, który jednak może być w każdym czasie zakończony przez jednego z partnerów, to wspólne zamieszkiwanie w wynajmowanym lokalu wydaje się mieć z praktycznego punktu widzenia największe znaczenie. Jeśli zatem w praktyce wiele związków traktowanych jest przez partnerów jako forma wypróbowania wspólnego pożycia, to w większości takich przypadków partnerzy nie będą skłonni na takim etapie do czynienia trwałych, kosztownych inwestycji, związanych choćby z nabyciem przez nich nieruchomości. Podobnie i wola ukształtowania stosunków prawno-rzeczowych związanych z korzystaniem z nieruchomości przez partnera, stanowiącej własność drugiego z partnerów, stanowić będzie raczej wyjątek od reguły. Wspólny cel, polegający na wypróbowaniu wspólnego pożycia poprzez wspólne zamieszkiwanie partnerów, może być bowiem w sposób prostszy osiągnięty także w ten sposób, że partnerzy skorzystają z rozwiązań o charakterze zobowiązaniowym czy jedynie faktycznym. Fakt, że w takiej sytuacji zakres uprawnień jednego z partnerów może być o wiele węższy niż w przypadku wspólnego nabycia przez nich praw jest niekiedy celowo przez obu lub jednego z nich pożądany, albowiem w przypadku zerwaniu pożycia partner, który jest uprawnionym do lokalu, będzie zainteresowany prędkim i nieskomplikowanym opuszczeniem lokalu przez byłego partnera. Jeśli partnerzy mają zamiar zamieszkać wspólnie w nowo wynajętym lokalu, to ustalenie, który z partnerów powinien stać się stroną umowy najmu, może mieć istotne znaczenie praktyczne. Należy wyjść z założenia, że w takiej fazie związku, w której partnerzy wyrażają wolę wspólnego zamieszkania, nie będą oni toczyć sporów o to, który z nich ma stać się stroną umowy najmu – z reguły partner bardziej skłonny do kompromisów ulegnie woli drugiego. Jeśli natomiast jeden z partnerów ma wprowadzić się do lokalu zajmowanego przez drugiego, to partner zajmujący dotychczas samotnie lokal nie będzie z reguły zainteresowany tym, aby drugiego wyposażyć w daleko idące uprawnienia do tego lokalu. Twierdzenie takie wydaje się być tym bardziej zasadne, jeśli się podkreśli, że w fazie niezakłóconego pożycia względy prawne – podobnie zresztą jak ma to miejsce w przypadku małżonków – ich wzajemnych stosunków nie grają większej roli, a sytuacja ta zmienia się dopiero wtedy, gdy związek się rozpada. Tym samym w zakresie najmu lokali mieszkalnych trudności pojawiają się przede wszystkim na dwóch płaszczyznach: w fazie inicjowania wspólnego zamieszkiwania, a zwłaszcza przyjęcia partnera do lokalu uprzednio już wynajmowanego przez drugiego z partnerów, a także w fazie końcowej, gdy związek ulega zakończeniu.
Historia uregulowań prawnych
Instytucja wstąpienia w stosunek najmu należy do tradycyjnych w Polsce instrumentów ochrony lokatora. Po zakończeniu I wojny światowej zagadnienie to uregulowane było w art. 12 ust. 1 ustawy z 11.4.1924 r. o ochronie lokatorów (Dz.U. Nr 39, poz. 406). Zgodnie z zamieszczoną tam regulacją, w razie śmierci lokatora jego wstępni, zstępni, współmałżonek i rodzeństwo, którzy do chwili jego śmierci stale z nim mieszkali, wstępowali w umowę najmu, o ile się tego prawa wobec wynajmującego nie zrzekli. Po uchwaleniu rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej z 27.10.1933 r. – Kodeks zobowiązań (Dz.U. Nr 82, poz. 598), problem wstąpienia w stosunek najmu uregulowany został w jego art. 391. Zgodnie z zawartą tam regulacją ani śmierć wynajmującego, ani śmierć najemcy nie powodowały rozwiązania stosunku najmu (§ 1). Zgodnie z brzmieniem art. 391 § 2 Kodeksu zobowiązań, w razie śmierci najemcy mieszkania w umowę najmu wstępował jego małżonek, wstępni, zstępni, przysposobieni i rodzeństwo, mieszkający z nim stale razem aż do chwili jego śmierci. Podobne unormowania przewidywał art. 691 KC w jego pierwotnej wersji. Różnica polegała na tym, że w miejsce enumeratywnego wyliczenia osób uprawnionych do wstąpienia w stosunek najmu wprowadzono ogólną kategorię „osób bliskich”, zakres podmiotowy zakreślono zatem szeroko. Doprecyzowanie niedookreślonego pojęcia „osoby bliskiej” następowało w drodze doktrynalnej i orzeczniczej. Nie bez wpływu na tę konkretyzację pozostawała w ówczesnym stanie prawnym treść równolegle istniejących z KC przepisów prawa lokalowego, najpierw z 1959 r., a potem z 1974 r. Ograniczenia kręgu osób wstępujących w najem dokonano następnie w ustawie z 2.7.1994 r. o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych (Dz.U. Nr 105, poz. 509). Uchylono w niej art. 691 KC (art. 47 pkt 3 ustawy z 2.7.1994 r.), a wstępowanie w najem uregulowano w samej ustawie z 1994 r. Zgodnie z art. 8 tej ustawy, krąg uprawnionych obejmował wstępnych, zstępnych, pełnoletnie rodzeństwo oraz osobę, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu małżeńskim z najemcą. Ustawa o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych z 2.7.1994 r. została następnie zastąpiona ustawą z 21.6.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. Nr 71, poz. 733), przywracającą w KC art. 691 (art. 26 pkt 12 ustawy z 21.6.2001 r.), jednak z odmiennym niż pierwotnie ujęciem kręgu osób uprawnionych. Regulacja ta, obowiązująca od tego czasu w niezmienionym brzmieniu, będzie przedmiotem analizy w dalszej części artykułu.
Śmierci najemcy lokalu mieszkalnego
Zgodnie z § 1 art. 691 KC, w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą. Możliwość wstąpienia uzależniona jest od stwierdzenia, czy osoby te stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci (art. 691 § 2 KC). Wskazana instytucja wstąpienia w stosunek najmu jest instrumentem ochrony nie [...]