Abstrakt

Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami regulują pośrednictwo w obrocie nieruchomości lub ich częściami. Zasadne jest w tym przypadku pytanie – czy istnieją ograniczenia dotyczące przedmiotu pośrednictwa, o którym mowa w art. 179–183 GospNierU? Przepis art. 180 ust. 6 Gosp­NierU stanowi, że czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami mogą być wykonywane w stosunku do wszelkich nieruchomości. Na tej podstawie formułowany jest pogląd, że pośrednicy mogą zajmować się obrotem wszelkimi nieruchomościami, gdyż przepisy nie ograniczają strony przedmiotowej usług pośrednictwa¹.

Ograniczenia w obrocie nieruchomościami

Powyższy pogląd, choć mocno ugruntowany wśród pośredników jest jedynie częściowo uzasadniony. Przepisy GospNierU regulując pośrednictwo w obrocie nieruchomościami, nie wprowadzają jakiegokolwiek ograniczenia w zakresie rodzaju nieruchomości będących przedmiotem pośrednictwa. Ograniczenia w obrocie niektórymi nieruchomościami, a tym samym w pośrednictwie w obrocie tymi nieruchomościami, wynikają natomiast z przepisów KC lub ustaw szczególnych. Należy zatem zgodzić się z tezą, że przepisy GospNierU nie ograniczają świadczenia usług w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, co nie oznacza, że takie ograniczenia nie mogą wynikać z innych aktów prawnych. Pośrednicy mogą wykonywać czynności w stosunku do wszelkich nieruchomości lub ich części, jeżeli nie istnieją ograniczenia w obrocie cywilnoprawnym nieruchomościami, a także przy uwzględnieniu charakter nieruchomości jako rzeczy oznaczonych co do tożsamości.

Przedmiotem pośrednictwa w obrocie nieruchomościami mogą być wyłącznie nieruchomości lub ich części, które:

1) mogą być przedmiotem czynności cywilnoprawnych,

2) istnieją w chwili zawarcia umowy o pośrednictwo.

Po pierwsze przedmiotem pośrednictwa mogą być wyłącznie nieruchomości, które mogą być przedmiotem obrotu cywilnoprawnego. Obowiązująca w Polsce społeczna gospodarka rynkowa opiera się na zasadzie swobody obrotu gospodarczego, określonej w art. 20 Konstytucji RP. Wszelkie ograniczenia lub wyłączenia stanowiące wyjątek od tej zasady są dopuszczalne tylko w drodze ustawy i tylko ze względu na ważny interes publiczny. U podstaw ograniczeń i wyłączeń z obrotu może leżeć tylko ważny interes publiczny, i to zarówno natury gospodarczej, jak i społecznej, np. obowiązek państwa zapewnienia ochrony życia i zdrowia obywateli, względy obronności i bezpieczeństwa państwa (art. 22 Konstytucji RP).

Określona w art. 20 Konstytucji RP swoboda obrotu gospodarczego dotyczy także nieruchomości, a ograniczenie obrotu nieruchomościami stanowi wyjątek od tej zasady. Pośredniczenie w zbyciu niektórych nieruchomości nie jest zatem możliwe z tej przyczyny, że są one wyłączone z obrotu cywilnoprawnego. Wyłączenie nieruchomości z obrotu (extra commercium) może być dokonane jedynie ustawą i ma charakter bezwzględny. Określone nieruchomości są wyłączone z obrotu cywilnoprawnego, gdyż nie jest dopuszczalna jakakolwiek zmiana ich właściciela. Przykładowo można wskazać na art. 14 ust. 2 ustawy z 18.7.2001 r. – Prawo wodne (tekst jedn. Dz.U. z 2005 r. Nr 239, poz. 2019 ze zm.) stanowiący, że grunty pokryte płynącymi wodami powierzchniowymi są wyłączone z obrotu cywilnoprawnego, z wyjątkiem przypadków określonych w ustawie. Podobne wyłączenie dotyczy [...]