Abstrakt
Finansowanie budowy, zakupu budynków mieszkalnych powinno opierać się o dobrze rozwinięte struktury instytucjonalne, oparte na zasadach rynkowych, silnie powiązane z sektorem finansowym i rynkiem kapitałowym. Nabycie nieruchomości to jedna z głównych inwestycji w życiu większości rodzin, zarówno tych mieszkających w Polsce, jak i w Wielkiej Brytanii.
Charakterystyka finansowania zakupu nieruchomości wymaga wcześniejszego przedstawienia rynku nieruchomości w obu tych krajach. W Wielkiej Brytanii ostatnimi czasy rynek ten przeżywa recesję – jedynie we wrześniu 2010 r. ceny domów spadły tam aż o 3,6%.
Finansowanie nieruchomości mieszkaniowych w Polsce
Uwagi ogólne
W fazie transformacji i przemian jest także rynek nieruchomości w Polsce. Wiele zachodzących na tym rynku zjawisk nie zostało jeszcze wystarczająco rozpoznanych i dobrze uregulowanych, czego przykładem są kwestie własnościowe nieruchomości, czy też kształtowanie się kolejnych cykli rynku nieruchomości, a także brak pełnych oraz wiarygodnych baz danych dotyczących tego rynku. Dużo problemów sprawia również długie postępowanie wieczystoksięgowe, co powoduje, iż poszczególne segmenty tego rynku charakteryzują się nadal podwyższonym ryzykiem. Brak jednorodności rynku nieruchomości, a także długookresowy charakter wciąż zachodzących na nim zjawisk czy też brak długookresowych doświadczeń poszczególnych jego uczestników w efekcie powoduje, iż rynek ten ciągle nie jest wystarczająco przejrzysty, a także dostatecznie przewidywalny, utrudniając tym samym bankom bieżące monitorowanie wszystkich wartości przyjmowanych zabezpieczeń oraz ich aktualizację.. Ostatnie lata pokazują rosnący popyt na nieruchomości w Polsce, a zwłaszcza na wszystkie nieruchomości mieszkaniowe.
Na podstawie danych KEN w I kwartale 2010 r. udzielono w Polsce w sumie 48,3 tys. kredytów hipotecznych na sumę 9,8 mld zł.. Liczba czynnych umów kredytowych zatem wzrosła do 1,44 mln, a ich wartość wzrosła do 217,6 mld zł1.
W mijających latach zauważalna jest duża aktywność zagranicznych deweloperów na polskim rynku. Inwestorzy ci głównie w obawie przed ewentualnymi negatywnymi skutkami oddziaływania dotychczasowego dosyć gwałtownego rozwoju rynku nieruchomości obserwowanego w ich rodzimych krajach coraz częściej szukają okazji w takich krajach jak Polska, gdzie w większości oczekują osiągnięcia większych zysków niż na swych rodzimych rynkach. Do inwestowania zachęcają ich nadal wysokie marże, które przekraczają w naszym kraju 20% oraz mały udział cen samego gruntu w budowie nieruchomości, który nadal nie przekracza 30% wartości całej inwestycji. Do najbardziej aktywnych deweloperów należą ci pochodzący z Hiszpanii, Izraela, Francji oraz Irlandii. Duży popyt obserwowany w ostatnich latach sprawił, iż ceny nieruchomości w naszym kraju rosły w ostatnich latach bardzo szybko, niezależnie od ich lokalizacji, czy też wieku i standardu. Wzrost cen nieruchomości był stymulowany głównie poprzez budowę licznych nieruchomości o podwyższonym standardzie stanowiących rynek pierwotny. Szybki wzrost cen na rynku pierwotnym sprawił, iż wzrosły też ceny nieruchomości starszych z rynku wtórnego charakteryzujących się nieco niższym standardem. W 2008 r. utrzymywało się nie małe zainteresowanie nieruchomościami o dosyć wysokim standardzie mieszczących się w najlepszych lokalizacjach, co dodatkowo wpływało na utrzymywanie się wysokich cen tych nieruchomości. Mieszkania położone w gorszych lokalizacjach i charakteryzujące się niższym standardem cieszyły się mniejszym zainteresowaniem klientów, a co za tym idzie coraz bardziej widoczna była tendencja spadkowa ich cen. Zaistniała sytuacja skutkuje pewną stabilizacją dynamiki wzrostu średnich wartości transakcji na rynku nieruchomości, który finansowany jest głównie z kredytów bankowych2. W opinii Ryszarda Matkowskiego najpoważniejszą barierą w rozwoju rynku nieruchomości w Polsce jest wciąż brak kapitału, a dokładnie niedostateczny rozwój systemu finansowania tego rynku3.
Kredytowanie zakupu nieruchomości mieszkaniowych przez banki
Finansowanie nieruchomości w Polsce opiera się głównie na kredytach bankowych oraz na środkach własnych (oszczędności, transfery rodziny). Według analiz z czerwca 2010 r. roczna stopa przyrostu należności z tytułu kredytów na nieruchomości mieszkaniowe w Polsce wynosiła 41% (w strefie Euro według stanu na kwiecień 2010 r. – 5,4%) i kształtowała się na jednym z wyższych poziomów wśród wszystkich krajów UE-274.
Do podstawowych czynników determinujących wzrost liczby wszystkich udzielanych kredytów przeznaczonych na finansowanie nieruchomości w Polsce jest nadal [...]