Abstrakt

W okresie kryzysu gospodarczego powszechnym zjawiskiem jest spadek popytu na mieszkania. Kryzys na rynku mieszkaniowym i związane z nim trudności w sprzedaży nowych mieszkań sprzyja zawieraniu przez deweloperów umów pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Deweloperzy zlecają pośrednikom i różnym innym podmiotom wykonywanie usług mających na celu wskazanie osób zainteresowanych nabyciem oferowanych przez nich nieruchomości lokalowych. Przedmiotem niniejszego opracowania jest analiza umów o świadczenie usługi pośrednictwa na rzecz dewelopera. Ten niezwykle ciekawy temat warto szerzej omówić z uwagi na wzrastającą liczbę usług pośrednictwa świadczonych na rzecz deweloperów, a także ze względu na zasygnalizowane w trakcie konferencji błędy, jakie popełniane są przy zawieraniu umów pośrednictwa z deweloperem. Określenie charakteru prawnego umów o pośrednictwo zawieranych przez deweloperów oraz ustalenie podmiotów uprawnionych do świadczenia usług pośrednictwa na rzecz dewelopera jest istotne nie tylko ze względu na ważność umowy, lecz także na ewentualną odpowiedzialność dyscyplinarną pośredników w obrocie nieruchomościami.

Istota umowy deweloperskiej

W pierwszej kolejności należy określić istotę umowy deweloperskiej i innych podobnych umów zawieranych przez deweloperów. Umowy, jakie zawiera deweloper z osobą zainteresowaną nabyciem lokalu, mają różny charakter. Jedną z takich umów jest umowa deweloperska. Umowę deweloperską należy odróżnić od umowy rezerwacyjnej, umowy określonej w art. 9 ust. 1 ustawy z 24.6.1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.; dalej WłLokU) oraz od umowy przedwstępnej.

Umowa deweloperska jest ukształtowaną w polskim obrocie prawnym umową nienazwaną. Istotę umowy deweloperskiej określił Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z 9.7.2003 r., stwierdzając, że „umowa deweloperska, określana także jako umowa realizatorska, nie jest umową nazwaną, także na gruncie art. 9 WłLokU. Jest rodzajem umowy nienazwanej (mieszanej), powstałej ze szczegółowego połączenia czynności prawnych podejmowanych w ramach budowlanego procesu inwestycyjnego, w której podstawę i przyczynę działania dewelopera stanowi docelowy zamiar przekazania inwestycji użytkownikowi. Jej źródło stanowią elementy treści różnych umów nazwanych, które tworzą nierozłączną i jednolitą całość określoną przez wskazany cel gospodarczy. Nadaje jej to cechy nowości i oryginalności w stosunku do ustawowych typów umów, których elementy zawiera”¹. Umowę deweloperską można zawrzeć w dowolnej formie.

Do niezbędnych elementów (essentialia negotii) umowy deweloperskiej należy zaliczyć następujące zobowiązania dewelopera²:

− do wybudowania budynku, zawierającego określony lokal,

− do wyodrębnienia lokalu,

− do ustanowienia i przeniesienia na kupującego odrębnej własności lokalu,

− do wydania lokalu kupującemu, o ile strony nie postanowią inaczej.

Umowa deweloperska realizuje dwa cele, z których jeden to bieżące finansowanie przez kupującego inwestycji budowlanej prowadzonej przez dewelopera, a drugi to przeniesienie na kupującego własności lokalu wybudowanego w tej inwestycji³. Potwierdził to SN w wyroku z 8.8.2007 r., uznając, że „umowa deweloperska jest to rodzaj umowy nienazwanej (mieszanej) powstałej ze szczególnego połączenia czynności realizowanych w ramach budowlanego procesu inwestycyjnego, w której podstawę i przyczynę działania dewelopera stanowi docelowy zamiar przekazania inwestycji użytkownikowi za ustalonym wynagrodzeniem”⁴.

Innym rodzajem umowy zawieranej chętnie przez deweloperów w okresie koniunktury na rynku nieruchomości jest umowa rezerwacyjna. W umowie tej klient dewelopera jest zazwyczaj zobowiązany do wpłaty określonej kwoty, która ma zagwarantować zawarcie przez niego w przyszłości umowy o nabycie określonego lokalu. Tego rodzaju umowy są zawierane przez deweloperów na etapie budowy lub przed rozpoczęciem budowy budynku, w którym ma znajdować się oznaczony w umowie lokal. Wpłacona kwota, określana także jako opłata rezerwacyjna, stanowi rodzaj kaucji na zabezpieczenie. Umowy te zawierane są w formie pisemnej i nie gwarantują otrzymania lokalu, gdy deweloper odmówi zawarcia umowy zobowiązującej lub przenoszącej własność nieruchomości lokalowej.

Zbliżony charakter do umowy deweloperskiej ma umowa wskazana w art. 9 WłLokU uznawana przez niektórych za rodzaj umowy deweloperskiej. W wyniku zawarcia tej umowy właściciel gruntu jest zobowiązany do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia – po zakończeniu budowy – odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub na inną wskazaną w umowie osobę.. Umowa ta różni się tym od umowy deweloperskiej, że niezbędne jest, aby strona podejmująca się budowy była właścicielem gruntu i uzyskała pozwolenie na budowę. Do jej zawarcia ponadto konieczne jest zachowanie formy aktu notarialnego oraz ujawnienie w księdze wieczystej roszczenia o ustanowienie odrębnej własności lokalu i przeniesienie tego prawa.

Umowa deweloperska nie jest umową przedwstępną⁵. Umowa przedwstępna różni się tym od umowy deweloperskiej, że zawiera istotne postanowienia (essentialia negotii) umowy przyrzeczonej. Treścią umowy przedwstępnej jest zobowiązanie jednej lub obu stron do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy (art. 389 § 1 KC). Strony zawierają umowę przedwstępną, gdy z powodu przeszkód prawnych lub faktycznych nie mogą zawrzeć w danym momencie umowy stanowczej.

Istota i przedmiot pośrednictwa w obrocie nieruchomościami

Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami zostało uregulowane w przepisach Rozdziału 2 Działu V ustawy z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.; dalej GospNierU).

W umowie o pośrednictwo w obrocie nieruchomością pośrednik lub przedsiębiorca zobowiązuje się do [...]