Abstrakt

Zgodnie z art. 98b ust. 1 ustawy z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.; dalej GospNierU), właściciele albo użytkownicy wieczyści nieruchomości ukształtowanych w sposób uniemożliwiający ich racjonalne zagospodarowanie mogą złożyć zgodny wniosek o ich połączenie i ponowny podział na działki gruntu, jeżeli przysługują im jednorodne prawa do tych nieruchomości. Jest to zatem szczególny tryb postępowania podziałowego, stanowiącego swoisty rodzaj scalenia i podziału co najmniej kilku nieruchomości, dokonywanego decyzją organu orzekającego o zatwierdzeniu połączenia i następczego podziału tych nieruchomości. W ramach tej procedury dochodzi do ukształtowania nowego stanu ewidencyjnego granic, oznaczenia, konfiguracji i wielkości wydzielanych działek gruntu i jednocześnie całych nieruchomości obejmujących te działki.

Warunki połączenia nieruchomości i ponownego ich wydzielenia

Przedmiotem połączenia i podziału są odrębne nieruchomości, dlatego też w wyniku połączenia dochodzi do zniesienia ewidencyjnych granic między tymi nieruchomościami, natomiast w wyniku następczego podziału określa się nowy przebieg granic dotychczasowych nieruchomości w obszarze tych nieruchomości. Podział nieruchomości może przy tym polegać nie tylko na wytyczeniu nowych granic pomiędzy dotychczasowymi nieruchomościami, ale także na wydzieleniu w ramach nowych nieruchomości większej ilości działek gruntu, aniżeli ilości odpowiadającej nowym nieruchomościom.

W wyniku połączenia i podziału nie może oczywiście powstać więcej nieruchomości niż ilość ujęta do połączenia. Nie mogą być również wydzielone z tych nieruchomości działki gruntu, które mają być przedmiotem współwłasności, jeżeli nie było takich nieruchomości przed dokonaniem połączenia. Połączenie i podział nie zmienia bowiem dotychczasowej struktury własnościowej nieruchomości. Ustawowym wyznacznikiem dokonywania połączenia i podziału nieruchomości jest zaś uzyskanie takiej konfiguracji i wielkości dotychczasowych nieruchomości, która zapewni ich racjonalne zagospodarowanie. Racjonalność zagospodarowania nieruchomości w nowych granicach ewidencyjnych należy natomiast oceniać przez pryzmat tych dokumentów planistycznych lub przepisów prawa, według których ustala się dopuszczalność zagospodarowania nieruchomości na określone cele. Jakkolwiek więc zastosowanie omawianej procedury dopuszczone zostało przez ustawodawcę, tylko w przypadku gdy dotychczasowe nieruchomości w swojej konfiguracji, wielkości i położeniu uniemożliwią ich racjonalne zagospodarowanie, to jednak wnioskodawcy przeprowadzenia tej procedury nie muszą wykazywać zaistnienia tej okoliczności, lecz zobowiązani są do przedłożenia takiego projektu połączenia i podziału nieruchomości, który zapewni możliwość racjonalnego ich zagospodarowania w świetle istniejących dokumentów planistycznych albo w świetle przepisów odrębnych.

Procesowym warunkiem dopuszczalności dokonania połączenia i podziału nieruchomości jest przedłożenie do wniosku o dokonanie tych czynności notarialnej umowy zobowiązującej wszystkich wnioskodawców do dokonania stosownych zamian wobec części dotychczasowych nieruchomości, które będą ujęte w granicach ewidencyjnych nowych nieruchomości po dokonaniu podziału. Umowa ta ma charakter umowy przedwstępnej i służy skutecznemu wyegzekwowaniu obowiązku dokonania zamiany po wydaniu decyzji o zatwierdzeniu połączenia i podziału nieruchomości, stosownie do art. 390 § 2 w zw. z art. 158 KC. Jeżeli bowiem umownemu zobowiązaniu nadano formę szczególną – w tym przypadku formę notarialną – wymaganą do zawarcia umowy rozporządzającej, to z takiej umowy zobowiązującej powstaje roszczenie możliwe do dochodzenia także przed sądem cywilnym.

Zatwierdzenia połączenia i podziału nieruchomości dokonuje się zatem pod warunkiem dokonania tej zamiany po dniu, gdy decyzja o zatwierdzeniu połączenia i podziału nieruchomości stanie się ostateczna. Zatwierdzenie połączenia i podziału nieruchomości ma więc charakter warunkowy. Warunek ten może być jednak spełniony dopiero po tym, gdy decyzja w tym względzie stanie się ostateczna.

W wyniku ostatecznej decyzji o zatwierdzeniu połączenia i podziału nieruchomości, powstaną nieruchomości o nowym [...]