Abstrakt
Rozwój lokalny powinien być odpowiednio stymulowany przez władze gminne. Istotnym instrumentem w tym zakresie są strategie rozwoju gminy. Jak podnosi J. Parysek, strategia rozwoju jest niezbędna, gdyż: jasno przedstawia problemy i możliwości ich rozwiązania, dostarcza narzędzi i struktur koordynacji działań oraz ranguje potencjalne zróżnicowanie działania1. Nie budzi wątpliwości fakt, że nieruchomości stanowiące przedmiot własności gminy (nieruchomości gminne) mogą w sposób istotny wpływać na rozwój lokalny w danej społeczności. Wskazać należy jednakże, że bardzo często potencjał tych nieruchomości jest niewykorzystany. Organy gminne w ramach czynności związanych z podejmowaniem decyzji opierają się na doraźnych rozstrzygnięciach, które nie są wkomponowane w żaden szerszy program. Jednym słowem, brakuje w odniesieniu do nieruchomości gminnych wypracowanej strategii rozwoju. Celem niniejszego artykułu jest zaproponowanie podejścia do problematyki gospodarowania nieruchomościami gminnymi, opierającego się na strategicznym działaniu w kontekście realizacji celów rozwoju lokalnego.
Części gminnego zasobu nieruchomości
Ustawa z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603, ze zm.; dalej GospNierU) definiuje w art. 24 „gminny zasób nieruchomości” jako nieruchomości, które stanowią przedmiot własności gminy i nie zostały oddane w użytkowanie wieczyste oraz nieruchomości będące przedmiotem użytkowania wieczystego gminy. Inaczej to ujmując można stwierdzić, że w skład gminnego zasobu nieruchomości wchodzą te nieruchomości, na które gmina ma rzeczywisty (niekoniecznie absolutny) wpływ. Gminne zasoby nieruchomości mogą być wykorzystywane na cele rozwojowe gmin i zorganizowanej działalności inwestycyjnej, a w szczególności na realizację budownictwa mieszkaniowego. Podstawę tworzenia gminnych zasobów nieruchomości mają stanowić studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Już teraz jednak zasygnalizować należy, że te dokumenty nie wystarczą jako źródło koncepcji rozwoju dla nieruchomości gminnych. Zapisy w tym zakresie powinny być znacznie bardziej szczegółowe.
Otwartym zagadnieniem pozostaje również wyodrębnienie – pod względem funkcjonalnym – poszczególnych części gminnego zasobu nieruchomości. Oczywiście podstawowa klasyfikacja nieruchomości to nieruchomości gruntowe, budynkowe oraz lokalowe. Wyróżnia się także rodzaje nieruchomości w oparciu o ich przeznaczenie. W monografii pod redakcją R. Wiśniewskiego wskazano, że gminny zasób nieruchomości spełnia trzy role:
1. społeczną, wynikającą z miejsca, które nieruchomości zajmują w życiu poszczególnych członków społeczności lokalnej. Rola ta znajduje zastosowanie w różnych sferach, od zapewnienia niezbędnych nieruchomości pod drogi gminne, po nieruchomości wykorzystywane na cele kulturalne;
2. gospodarczą, związaną z wykonywaniem zadań własnych gminy oraz realizacją procesów gospodarczych (w tym kontekście nieruchomość może być rozpatrywana jako obiekt gospodarczy, niezbędny m. in. z realizacją inwestycji nowych obiektów budowlanych);
3. ekonomiczną, w ramach której część gminnego zasobu nieruchomości stanowi źródło dochodu oraz przedmiot inwestycji2.
Każda rola wymaga nieco odmiennego podejścia oraz odmiennych instrumentów działania. Zaznaczyć jednak należy, ze niektóre działania mogą stanowić realizację zadań związaną z dwiema, bądź nawet trzema rolami jednocześnie.
Nieruchomości mieszkaniowe w gminnym zasobie nieruchomości
Nie budzi wątpliwości fakt, że szczególnie istotne w tym kontekście, z uwagi na unormowanie ustawowe, jest realizowanie zadań własnych, w tym przede wszystkim zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych członków danej społeczności lokalnej. Służyć temu celowi będą przede wszystkim nieruchomości o przeznaczeniu mieszkalnym. Jest to jedno z najbardziej skomplikowanych zadań gminy. Z jednej strony bardzo często pojawia się problem [...]