Abstrakt
W ostatnim czasie, w ciągu zaledwie dwóch dni, Sejm uchwalił w trzech różnych ustawach nowelizacje ustawy z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (GospNierU). Zmiany wprowadzono ustawą z 5.8.2010 r. o zmianie ustawy o Rzeczniku Praw Dziecka, ustawą z 5.8.2010 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz ustawą z 6.8.2010 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Niestety ten sposób nowelizacji budzi obawy co do należytej dbałości o zachowanie spójności przepisów. Zmiany w poszczególnych ustawach nowelizujących dotyczyły bowiem w części zbieżnych zagadnień, a w jednym przypadku w dwóch różnych ustawach dokonano zmiany dokładnie tego samego przepisu (art. 43 ust. 4a GospNierU), przy czym co ciekawe, wprowadzając różną jego treść. W sytuacji, gdy ostateczna treść przepisu może zależeć od nieprzewidywalnej na etapie uchwalania ustaw daty i kolejności wejścia w życie równolegle uchwalonych ustaw, poddawane jest w wątpliwość założenie istnienia racjonalnego ustawodawcy.
Nowe zasady ustalania odszkodowań
Zdecydowanie najwięcej zmian wprowadza ustawa z 5.8.2010 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami. Niestety charakter i rodzaj zmian budzi mieszane uczucia. Część przepisów nowelizacji ma charakter redakcyjno-porządkowy, koryguje niedociągnięcia poprzednich zmian ustawy oraz precyzuje przepisy dotychczasowe. W przeważającej jednak części nowelizacja wprowadza istotne zmiany o charakterze systemowym, mające w założeniu usprawnić procedury związane z wywłaszczaniem nieruchomości, określając nowe zasady w zakresie ustalania odszkodowań..
Nowelizacja w wersji uchwalonej przez Sejm w dniu 5.8.2010 r. zakłada skrócenie do 30 dni terminu, po bezskutecznym upływie którego można wszcząć postępowanie o podział nieruchomości (art. 97a pkt 2) albo o wywłaszczenie (art. 114 ust. 4) w odniesieniu do nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym (obecnie termin wynosił dwa miesiące). Senat w tym zakresie wprowadził poprawki, wydłużając termin do 2 miesięcy1. Zmiana terminu w wersji uchwalonej przez Sejm w dniu 5.8.2010 r. z pewnością wpłynęłaby na skrócenie czasu trwania postępowań wywłaszczeniowych w odniesieniu do nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym, jednak powstaje pytanie – czy jest to rzeczywiście uzasadnione, zwłaszcza w powiązaniu z wprowadzoną równocześnie zmianą art. 113 GospNierU, rozszerzającą w istocie definicję nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym o przypadki, w których właściciel albo użytkownik wieczysty nie żyje i nie przeprowadzono lub nie zostało zakończone postępowanie spadkowe po nim. W ten sposób może dojść do nadmiernego ograniczenia możliwości ochrony praw przez spadkobierców zmarłego właściciela (użytkownika wieczystego) nieruchomości, którzy dla realizacji swych uprawnień i uzyskania przymiotu strony w konkretnym przypadku powinni dysponować prawomocnym postanowieniem o stwierdzeniu nabycia spadku albo aktem poświadczenia dziedziczenia. W praktyce nietrudno wyobrazić sobie trwające co najmniej kilka miesięcy postępowanie sądowe o stwierdzenie nabycia spadku. Już zaś taka sytuacja skutkowałaby uznaniem, że w przypadku nieruchomości, której właściciel ujawniony w księdze wieczystej nie żyje, a jego spadkobiercy nie dysponują dokumentami potwierdzającymi nabycie praw do spadku po zmarłym, mamy do czynienia z nieruchomością o nieuregulowanym stanie prawnym, chociażby można było ustalić spadkobierców, którzy nabyli spadek z chwilą śmierci właściciela nieruchomości albo postępowanie spadkowe było w toku. Wprowadzone zmiany w połączeniu ze skróceniem terminów mogą doprowadzić w praktyce do sytuacji krzywdzących dla spadkobierców, którzy tylko z uwagi na bardzo krótki termin nie będą w stanie załatwić formalności związanych z potwierdzeniem ich praw do spadku. Także samo wprowadzenie zmiany w art. 113 GospNierU, przez dodanie ust. 7, wskazującego na zastosowanie definicji nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym (ustalonej w ust. 6), do opisanych w nim przypadków, budzi zastrzeżenia. Nie sposób bowiem wyjaśnić, dlaczego treść wprowadzanego ust. 7 nie znalazła się po prostu w definicji zawartej w ustępie 6, co wpłynęłoby na jasność regulacji. Podobnie zasadne byłoby w tego typu sprawach wprowadzenie do art. 97a i 114 GospNierU zapisu precyzującego, przez jaki minimalny okres powinna być eksponowana (w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości oraz na stronach internetowych urzędu) informacja o zamiarze dokonania podziału nieruchomości lub wywłaszczeniu.
Decyzja o zobowiązaniu do udostępniania nieruchomości
Niezwykle istotną zmianą jest [...]