Abstrakt
Na rynku nieruchomości rolnych w Polsce na przestrzeni kilku ostatnich lat nietrudno zauważyć dynamiczne zmiany, jakie na nim zachodzą, widoczne zwłaszcza po wstąpieniu naszego kraju do Unii Europejskiej. Do nich zaliczyć można wzrost obrotu nieruchomościami oraz wzrost cen. Rynek ten można umownie podzielić na dwa segmenty. Pierwszy dotyczy obrotu prywatnymi gruntami rolnymi, zaś drugi obrotu gruntami państwowymi, gdzie znaczącą rolę odgrywa Agencja Nieruchomości Rolnych (ANR), która sprzedaje i wydzierżawia nieruchomości stanowiące własność Skarbu Państwa. Instytucja ta1 przejęła do Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa (zasób) od początku lat 90. ponad 4,7 mln ha ziemi państwowej. Prowadząc proces przekształceń własnościowych przez okres ponad 18 lat, Agencja sprzedała ok. 1,9 mln ha gruntów. Na koniec 2009 r. w zasobie pozostawało 2,2 mln ha, z których większość znajdowała się w dzierżawie (ok. 1,7 mln ha). Sprywatyzowało zatem w obu formach ponad 97% zasobu Agencji. Do rozdysponowania ANR posiadała jeszcze ok. 332 tys. ha. W dużej mierze są to jednak grunty o niskiej przydatności rolniczej i rozdrobnione. Proces sprzedaży dzierżawionych nieruchomości jest jednak kontynuowany. W większości wypadków nabywcami są dzierżawcy nieruchomości, którzy nabywają ziemię ANR bez przetargu w trybie pierwszeństwa nabycia, o ile dzierżawili nieruchomość, co najmniej 3 lata.
W ostatnim okresie grunty rolne w Polsce przestały być traktowane wyłącznie jako środek produkcji dla osób związanych z rolnictwem. Zakup ziemi stał się formą lokaty kapitału. Inwestycje w nieruchomości rolne, z uwagi na obserwowane od lat tendencje wzrostowe cen, przynosiły i nadal mogą przynieść dużo większe zyski niż np. lokata w banku czy obligacje. Czynnikiem, który może zwielokrotnić wartość rynkową ziemi, jest potencjalna możliwość innego niż rolnicze wykorzystania. Dotyczy to w szczególności gruntów położonych na obszarach miast lub obrzeżach większych miast, w pobliżu ważnych szlaków komunikacyjnych obecnych lub planowanych, lotnisk, stacji kolejowych lub zbiorników wodnych. Nawet jeśli takie grunty przeznaczone są w miejscowym planie lub przewidziane w studium na cele rolne, uznawane są ze względu na swe atrybuty za atrakcyjne, potencjalna możliwość ich wykorzystania na cele pozarolnicze związane np. z budownictwem, położone w granicach administracyjnych miast (np. Warszawy, Wrocławia) niezależnie od funkcji w planie lub studium powoduje, iż ceny takich gruntów wielokrotnie przekraczają ceny typowych gruntów rolnych. Położenie jest wówczas decydującym czynnikiem wpływającym na wartość nieruchomości. Obrót takimi nieruchomościami pośrednio wpływa na wzrost ceny gruntów rolnych. Rzeczoznawca majątkowy określający wartość nieruchomości powinien wówczas określić wartość nieruchomości przy założeniu jej alternatywnego sposobu wykorzystania.
Aktualne ceny ziemi rolnej w Polsce kształtują się pod wpływem różnorodnych czynników. O poziomie i zróżnicowaniu rynkowej wartości ziemi, oprócz okresowo i lokalnie zmiennej sytuacji podażowo-popytowej decydują takie czynniki jak położenie nieruchomości, przydatność rolnicza (jakość gleb wg wskaźnika bonitacji, kultura gleb, urządzenia melioracyjne i ich stan, walory ekologiczne), walory organizacyjne (kształt rozłogu, wielkość i kształt pól uprawnych, różnorodność rodzajów użytków, klas bonitacyjnych i typów gleb, występowanie utrudnień w uprawie związanych z infrastrukturą techniczną), cechy przestrzenne (lokalizacja, sąsiedztwo, dostępność komunikacyjna).
Na ceny ziemi rolnej w Polsce oraz na poziom czynszu dzierżawnego wpływa również możliwość korzystania z dopłat bezpośrednich i innych form pomocy dla rolnictwa z funduszy Unii Europejskiej i budżetu państwa oraz perspektywa rosnącego od wejścia Polski do UE zwiększenia tego wsparcia, tzw. pełne płatności, czyli 100% dopłat obowiązujących w innych krajach, UE. Pozostaje otwarte pytanie – co będzie po 2013 r., jak dyskutowana zmiana polityki rolnej UE wpłynie na cenę ziemi?
Na sytuację na rynku ziemi rolniczej i jej ceny mają również czynniki lokalne podażowo-popytowe, w tym dostępność (lub brak) gruntów znajdujących się w Zasobie Własności Rolnej Skarbu Państwa, ilość gruntów dostępnych na rynku prywatnym, rolnicy raczej niechętnie wyzbywają się ziemi.
Skala obrotu ziemią rolniczą w Polsce
W Polsce nie ma instytucji, która monitoruje powierzchniowy obrotu gruntami rolnymi, dostępne są natomiast dane w ujęciu ilościowym. Z danych Ministerstwa Sprawiedliwości (MS), które rejestruje liczbę zawieranych rocznie aktów notarialnych przeniesienia własności, w tym dotyczących nieruchomości rolnych wynika, że ogólny obrót w 2009 r. wyniósł ponad 134 tys. umów (liczba aktów notarialnych sprzedaży i darowizny nieruchomości rolnych). (zob. wykres 1)
Z powyższego wykresu wynika, iż [...]